Mercado inmobiliario italiano: crecimiento de precios y demanda cambiante

La investigación de Real Estate DATA HUB muestra que el mercado inmobiliario italiano está entrando en una fase de desarrollo más madura. Los principales factores de crecimiento son la eficiencia energética de las viviendas, el creciente atractivo de las regiones del sur del país y el creciente interés de los compradores en casas y apartamentos más espaciosos.

Mientras que muchos países europeos siguen siendo cautelosos en las inversiones y prestan mayor atención a la calidad de los activos, Italia terminó 2025 con resultados impresionantes: el número de transacciones en el mercado inmobiliario residencial aumentó un 9,5%, los precios aumentaron un 3,5% en comparación con el año anterior y el tiempo promedio para vender una propiedad fue de alrededor de 150 días. Estos datos se presentan en la decimotercera edición del informe Real Estate DATA HUB, preparado por los departamentos analíticos de REMAX Italia, RYZE y 24MAX.

Previsiones para 2026

Los expertos esperan que el mercado continúe creciendo en 2026, aunque el ritmo de crecimiento será más moderado. Estará respaldado por factores fundamentales estables. Para los compradores, la calidad de la vivienda, su eficiencia energética y la capacidad de mantener el valor a largo plazo son de vital importancia.

Según el CEO de REMAX Italia, Dario Castiglia, el mercado inmobiliario italiano se está volviendo más maduro y consciente. A pesar del aumento de las exigencias para las propiedades, la demanda sigue siendo alta, ya que los bienes raíces aún se perciben como un activo confiable y estratégicamente importante.

Las viviendas energéticamente eficientes están aumentando de precio y se venden más rápido

La eficiencia energética ha dejado de ser solo una tendencia ambiental y se ha convertido en un factor económico importante. En 2025, las ventas de propiedades con clases energéticas A y B aumentaron en más del 25% en comparación con hace dos años.

El precio de dichas propiedades es, en promedio, aproximadamente un 40% más alto que el de las viviendas con bajo rendimiento energético. Sin embargo, se venden más rápido: el período de exposición en el mercado es aproximadamente un 8% más corto que el promedio.

Las hipotecas "verdes" se están volviendo más rentables

El sector bancario proporciona un incentivo adicional. En la segunda mitad de 2025, las tasas fijas de las llamadas hipotecas "verdes" destinadas a la compra de viviendas energéticamente eficientes cayeron a aproximadamente el 2,19%.

Los pagos mensuales de estos préstamos son, en promedio, un 15% más bajos que los de los programas hipotecarios estándar. Combinado con menores costos de mantenimiento de la propiedad, esto hace que las viviendas energéticamente eficientes sean atractivas no solo desde una perspectiva ambiental sino también financiera. Además, los requisitos europeos de eficiencia energética ya están teniendo un impacto notable en el comportamiento de los compradores.

El sur de Italia se está convirtiendo en un nuevo centro de crecimiento

Uno de los desarrollos más notables de 2025 fue el fortalecimiento de las posiciones de las regiones del sur de Italia y las islas. Mientras que el norte y el centro del país muestran una estabilización en las tasas de crecimiento, el sur ha mostrado los mejores resultados durante todo el período de observación.

Varios factores contribuyen a esto: precios inmobiliarios relativamente asequibles, la creciente popularidad del trabajo remoto e híbrido y buenas perspectivas para la futura apreciación de la vivienda.

Los expertos creen que esto no es un bache a corto plazo, sino un cambio a largo plazo en las tendencias del mercado. Los incentivos fiscales, una alta calidad de vida y precios más asequibles en comparación con las regiones central y norte están atrayendo a compradores jóvenes que ven un potencial significativo en estas áreas.

Los compradores están eligiendo viviendas más espaciosas

Los apartamentos de tres habitaciones siguen siendo el tipo de vivienda más popular en el país, representando el 37,35% de la demanda. Sin embargo, las preferencias de los compradores están cambiando gradualmente hacia propiedades más espaciosas.

Hoy en día, los apartamentos de cuatro habitaciones y las casas o apartamentos con cinco o más habitaciones representan casi el 38% de la demanda. Esto refleja un cambio en la percepción de la vivienda: un hogar debe servir simultáneamente como lugar de descanso, trabajo, deportes, estudio y socialización.

Esta tendencia es especialmente notable en las regiones central y sur. En el centro de Italia, las propiedades de cuatro habitaciones representan aproximadamente el 20% de las transacciones, mientras que en el sur, representan el 27%. Las casas con cinco o más habitaciones alcanzan una participación del 22% en el centro del país y del 30% en las regiones del sur. Esto se debe en gran medida a que ampliar el espacio residencial aquí sigue siendo más asequible.

Bienes raíces comerciales: Enfoque en la renovación urbana

El segmento de bienes raíces comerciales terminó 2025 con cifras récord. Sin embargo, la característica principal no fue solo la dinámica de inversión, sino también el cambio cualitativo en el mercado.

Los bienes raíces de oficinas, las propiedades comerciales, los complejos logísticos y el sector hotelero se consideran cada vez más herramientas para el desarrollo económico y la renovación urbana.

Comercio minorista

El sector de bienes raíces comerciales creció un 46% en comparación con 2024, alcanzando un máximo histórico. La mayor parte de la inversión se destinó a propiedades fuera de los centros de las ciudades, que representaron alrededor del 80% de todas las transacciones.

El concepto de "centros de experiencia", que combinan compras, entretenimiento y gastronomía, está ganando popularidad. Los inversores están más interesados en outlets, calles comerciales de primera categoría y centros comerciales modernos.

Negocio hotelero

El sector hotelero fue el segundo de mayor crecimiento, con un aumento del 20%. Los proyectos de valor añadido, que implican la reconstrucción de antiguas oficinas y edificios históricos y su conversión en hoteles de alta categoría, demostraron ser particularmente populares.

Esta estrategia nos permite abordar simultáneamente el problema de las propiedades ineficientes y satisfacer la creciente demanda de un producto turístico de alta calidad. Una parte significativa de la inversión se dirige a los segmentos premium y de lujo.

Roma reduce la brecha con Milán

El sector inmobiliario logístico atrajo aproximadamente 2.000 millones de euros en inversión, un 30% más que el año anterior. Casi todo el volumen de financiación (el 98%) fue aportado por inversores extranjeros.

La eficiencia energética, el respeto al medio ambiente y la alta calidad de los activos siguen siendo los principales criterios para la selección de propiedades. Al mismo tiempo, el mercado logístico se está expandiendo gradualmente más allá del dominio tradicional de Milán: los precios de alquiler en la zona de Roma se acercan cada vez más a los niveles milaneses. Los centros de datos, que forman un segmento separado y de rápido crecimiento, están proporcionando un impulso adicional al desarrollo.

Mercado de oficinas: menores volúmenes, mayor demanda

La inversión inmobiliaria en oficinas cayó un 14%, lo que supone aproximadamente 1.800 millones de euros. Sin embargo, el descenso de los volúmenes no refleja la imagen completa de los acontecimientos.

La tendencia de "huida hacia la calidad" se está fortaleciendo en el mercado, concentrando la demanda en las propiedades de Grado A de mayor calidad con certificación ESG, ubicadas en los distritos centrales de negocios. La tasa de desocupación de este tipo de propiedades sigue siendo extremadamente baja: alrededor del 3% en Milán y solo el 1,6% en Roma.

Como resultado, los propietarios de inmuebles modernos y sostenibles disfrutan de una demanda constante y pueden exigir un precio superior, mientras que las propiedades de menor calidad están perdiendo gradualmente su competitividad.

Según Laura Piantanida, Directora de Relaciones Institucionales de RYZE, el mercado se está volviendo cada vez más selectivo. Los inversores y los inquilinos prefieren propiedades que combinen alta calidad, sostenibilidad, soluciones innovadoras y flexibilidad de uso. Los proyectos de renovación y rediseño de edificios existentes son actualmente la principal fuente de creación de valor, ampliando la brecha entre los activos más atractivos y las propiedades que no logran adaptarse a las nuevas demandas del mercado.