¿Qué tan complicado es adquirir una vivienda en Italia?: la situación por región

El primer trimestre de 2026 marcó un hito en el mercado residencial italiano. Por primera vez en todo el período analizado por el portal Idealista, la demanda de compra de viviendas aumentó en las 107 provincias del país sin excepción. A pesar de ello, el incremento en el interés de adquirir bienes raíces no se tradujo en transacciones más rápidas. Por el contrario, la reducción en la oferta y los períodos de venta más prolongados están generando una creciente presión en el mercado. Como resultado, la compra de una casa se está tornando cada vez más popular, pero también más complicada.

De acuerdo con Idealista, el promedio de consultas por cada anuncio aumentó de 1,22 a 1,5 (+22,5%). Al mismo tiempo, la cantidad de ofertas disponibles se redujo de un 2,6% a un 2,5% (-4,9%), y el tiempo medio para vender una propiedad creció de 160 a 169 días (+6,1%). De las 107 provincias, 87 vieron una disminución en la cantidad de propiedades en el mercado, mientras que 73 experimentaron un incremento en el tiempo necesario para vender.

Según Vincenzo De Tommaso, representante del departamento de investigación de Idealista, la elevada y generalizada demanda no se refleja de manera inmediata en transacciones reales. La raíz de este problema radica en el desequilibrio estructural entre la oferta y las necesidades de los compradores. Una parte considerable de la vivienda disponible consiste en apartamentos grandes destinados a familias numerosas y situados en zonas con baja demanda. Mientras tanto, los compradores buscan principalmente apartamentos de dos y tres habitaciones en áreas bien desarrolladas con fácil acceso al transporte. En las ciudades más atractivas, la situación se complica aún más debido a los altos precios y a las hipotecas todavía costosas, lo que provoca que los compradores tarden más en tomar decisiones.

Situación por macrorregión

Noroeste

Aquí se registró el mayor aumento en la demanda, con un 27,4%. Sin embargo, la oferta disminuyó un 6,7% y los períodos de venta aumentaron un 7,3%.

Noreste

Esta región sigue siendo la más líquida de Italia. A pesar de un aumento del 18,5% en la demanda, el período medio de venta es de 141 días. Esto indica que el mercado ya ha experimentado escasez de oferta en períodos anteriores.

Italia central

Esta región mantiene la situación más equilibrada. La demanda aumentó un 26,5%, pero el período de ventas se mantuvo casi sin cambios (+0,7%). Esto se ve favorecido por el mayor nivel de oferta del país: 3,81% del parque de viviendas.

Sur de Italia

Aquí es donde se observa la situación más complicada. La oferta es la más baja del país, la demanda ha aumentado en más de un cuarto y el período de venta promedio se incrementó un 17,2% en comparación con el año anterior. A pesar del alto interés de los compradores, las transacciones se cierran significativamente más lentamente.

Islas

Cerdeña y Sicilia muestran mayor resistencia: a pesar de un significativo aumento en la demanda, los períodos de venta solo aumentaron un 0,9%.

Principales ciudades

Bolonia

Actualmente, este es el mercado inmobiliario más dinámico de Italia. El número de propiedades disponibles ha aumentado un 22%, mientras que el período medio de venta ha disminuido un 31% a solo 50 días. Es el único mercado entre las grandes ciudades que muestra una mejora notable.

Milán y Florencia

Estas ciudades comienzan a mostrar los primeros signos de un mercado enfriado. La oferta está en aumento y la demanda está disminuyendo, un fenómeno poco común en mercados tradicionalmente sobrecalentados. En Milán, el número de consultas disminuyó un 7%, y el período de venta promedio aumentó de 58 a 61 días.

Turín, Bari y Catania

En estas ciudades, la alta demanda se mantiene (del 20% al 32%) y se está traduciendo con éxito en transacciones reales. Los períodos de venta se mantienen estables o incluso disminuyen.

Nápoles, Palermo, Génova y Roma

Estas ciudades son consideradas como de "tensión bloqueada". En Palermo, la demanda aumentó un récord del 50,5%, pero los períodos de venta crecieron un 30%. Nápoles registró el mayor incremento en los períodos de venta: un 36,5%. A pesar del interés de los compradores, las transacciones se cierran mucho más lentamente. Roma muestra una situación similar, aunque en menor medida.

Comparación entre provincias y centros administrativos

En las provincias de la costa nororiental del Adriático (Trieste, Udine y Gorizia), la oferta está disminuyendo de manera particularmente rápida, entre un 15 y un 17% anual.

En cuanto a los centros administrativos, la situación es más notable en Chieti, donde el número de propiedades en el mercado ha disminuido en aproximadamente un tercio, mientras que el número de consultas se ha más que duplicado (+105,3%). La escasez de oferta está intensificando la competencia entre los compradores.

El mayor aumento en los períodos de venta se observa en Potenza (+72%), Barletta y Cosenza (casi +70%). Por otro lado, Enna redujo a la mitad su tiempo de venta, y Carbonia en aproximadamente un 40%.

Solo en cinco centros administrativos del país disminuyó la demanda: Frosinone, Cremona, Milán, Florencia e Isernia. La presencia de Milán y Florencia en esta lista es particularmente significativa. Los especialistas atribuyen esto a los elevados precios y a la discrepancia entre algunas ofertas y las expectativas de los compradores.

Metodología de investigación

El estudio abarca el mercado residencial en el primer trimestre de 2026 en comparación con el mismo período de 2025. Los datos se obtienen de la base de datos de Idealista y abarcan 107 provincias y 110 centros administrativos.

Principales indicadores:

• Relatividad de stock — la proporción de listados activos en relación al total de viviendas disponibles.
• Promedio de clientes potenciales — el número de contactos recibidos por un listado.
• Tiempo en el mercado (TOM) — el promedio de días desde la publicación de un anuncio hasta su cierre.