Venta de propiedades con irregularidades: cuándo una transacción es inválida y cómo legitimar las infracciones

Cómo solucionar las irregularidades urbanísticas y catastrales antes de firmar un documento notarial y evitar que la transacción sea declarada inválida.

La comercialización de propiedades con irregularidades, ya sean urbanísticas o catastrales, es factible, pero requiere el seguimiento de ciertos procedimientos. En muchos casos, la transacción puede llevarse a cabo después de la legalización preliminar de las irregularidades (si son susceptibles de regularización según la normativa urbanística) o sujeta a la revelación completa de la información sobre ellas en el contrato y al consentimiento del comprador. Se hacen excepciones para las infracciones más graves, que hacen que la propiedad sea efectivamente inapropiada para la circulación civil.

¿Se puede vender propiedades que no cumplen con los requisitos normativos?

Sí, esa venta es posible, sin embargo, el proceso y los riesgos asociados varían considerablemente según la naturaleza de la infracción: planificación urbana, catastral o relacionada con los servicios públicos. Para participar de manera segura en la transacción, es esencial evaluar correctamente la propiedad y distinguir entre los tipos específicos de incumplimientos.

Incumplimientos en la planificación urbana (construcción no autorizada)

Cumplir con la planificación urbana confirma que el estado real de la propiedad coincide con los datos en la documentación de permisos registrada en el municipio. Si se detectan discrepancias, las consecuencias dependen de la gravedad de la infracción.

Infracciones susceptibles de regularización

Si las modificaciones realizadas cumplen con la normativa vigente, el vendedor puede completar el proceso de regularización administrativa antes de firmar el documento notarial. En esta situación, la propiedad seguirá siendo transferible, aunque no cumpla con los requisitos en la etapa de negociación, y estará en condiciones óptimas en el momento de la transacción.

Venta de una propiedad con una infracción constructiva irreparable

Si la infracción detectada va en contra de la normativa urbanística y no puede regularizarse, el valor de mercado de la propiedad disminuirá notablemente. No se puede invocar la prescripción, ya que una infracción urbanística se considera vigente en términos del derecho administrativo. El municipio tiene la facultad de emitir una orden de demolición de construcciones ilegales en cualquier momento. Por tanto, vender propiedades con infracciones no autorizadas e irreparables conlleva un alto riesgo y requiere el consentimiento expreso del comprador para aceptar dicho defecto.

Riesgo de declaraciones falsas

Proporcionar información incompleta o distorsionada en un contrato para ocultar una infracción se considera suministrar información falsa para la venta de la propiedad. Esto puede resultar en la invalidez de la transacción y responsabilidad penal por incluir información falsa en un documento notarial.

Discrepancias catastrales

El catastro principalmente tiene una función fiscal. La ley establece que la venta de propiedades con discrepancias catastrales significativas puede invalidar la transacción si las infracciones no se corrigen antes de firmar el documento notarial.

Si se comercializa una propiedad cuya distribución no coincide con los documentos catastrales (por ejemplo, se ha modificado la ubicación de tabiques o habitaciones), el vendedor debe encargar a un especialista para actualizar la documentación catastral mediante el procedimiento DOCFA.

Sistemas de ingeniería no conformes a las normas

A diferencia de las infracciones urbanísticas, la falta de certificados de conformidad para los sistemas de ingeniería no impide la venta de la propiedad. La ley no obliga al propietario a actualizar dichos sistemas, pero exige la divulgación completa de la información. Por consiguiente, es necesario especificar claramente en el contrato que las redes de servicios públicos carecen de la certificación adecuada.

¿El notario verifica el cumplimiento normativo de la propiedad?

El notario no realiza una inspección efectiva de la normativa urbanística ni del estado técnico de la propiedad. El Tribunal Supremo de Casación de Italia, en la sentencia nº 8230 del 22 de marzo de 2019 (Salas Unidas), aclaró que las funciones del notario se limitan exclusivamente a la verificación formal y documental.

Por tanto, un notario puede certificar una transacción de venta de un objeto con irregularidades, ya que su función es garantizar la validez legal del acto, no verificar el estado real de la propiedad.

Funciones y limitaciones de un notario

Según la jurisprudencia, un notario:

• verifica la disponibilidad de la documentación requerida;
• verifica que el contrato incluya los detalles de los permisos (licencias, autorizaciones de construcción, actos de amnistía o regularización);
• verifica la existencia de una declaración de conformidad catastral;
• no realiza evaluaciones técnicas ni inspecciona la propiedad;
• no confirma la conformidad del estado real de la propiedad con la documentación de diseño;
• acepta y certifica las declaraciones de las partes, asegurando la legalidad correcta de la transacción, pero no garantiza la precisión de la información técnica proporcionada por el vendedor.

¿Quién asume la responsabilidad?

Dado que el notario se limita a la verificación documental, la responsabilidad civil y penal por información falsa recae completamente en el vendedor.

Si, después de la transacción, se descubren infracciones constructivas parcialmente ocultas o no declaradas, el acta notarial conserva su validez legal, pero el comprador puede recurrir a los tribunales con una demanda:

• por indemnización por daños;
• por una reducción en el precio de compra;
• por la rescisión del contrato.

En este caso, no se puede presentar una reclamación contra el notario si actuó dentro de los límites de su autoridad legal.

Cómo protegerse antes de firmar un documento notarial

Para evitar disputas posteriores a la venta, las partes suelen contratar a un experto autorizado (topógrafo, arquitecto o ingeniero) para que elabore un informe sobre la regularidad de la planificación urbana y la construcción (RRE - Relazione di Regolarità Edilizia) o una evaluación de la conformidad del objeto.

Solo un documento de este tipo, basado en un estudio de los archivos municipales y una inspección efectiva de la propiedad, permite comparar el estado real de la propiedad con la documentación oficial y ofrecer al comprador la máxima protección antes de concluir la transacción.

¿Es posible vender una propiedad con discrepancias catastrales?

Sí, no obstante, la ley requiere la divulgación adecuada de la información o la corrección previa de las infracciones antes de firmar el documento notarial. Dependiendo de la naturaleza del problema, se consideran las siguientes opciones:

Actualización previa de datos catastrales (opción preferida)

Si la discrepancia se relaciona con cambios internos en la propiedad no reflejados en el registro catastral, el vendedor debe encargar a un especialista para actualizar el plano mediante el procedimiento DOCFA antes de finalizar la transacción.

Aplicación de desviaciones permitidas

En caso de discrepancias menores (por ejemplo, errores gráficos históricos o desviaciones dimensionales inferiores al 2%), un especialista puede confirmar que dichas desviaciones están dentro de los límites legalmente permitidos y no afectan la conformidad catastral.

Regularización previa de la planificación urbana

En muchos casos, una discrepancia catastral indica una infracción de construcción registrada a nivel municipal. En tal caso, no se puede actualizar la información catastral hasta que se resuelva el aspecto de la planificación urbana y se paguen las multas administrativas correspondientes.

El problema de los préstamos hipotecarios

Si el comprador planea adquirir una propiedad mediante un préstamo hipotecario, las discrepancias pueden convertirse en un obstáculo significativo. Un tasador bancario, al identificar discrepancias entre el estado real de la propiedad y el plano catastral, suele suspender la consideración de la solicitud.

Por lo general, los bancos no financian la adquisición de propiedades con infracciones catastrales o de planificación urbana sin resolver.

¿Puede la presencia de infracciones invalidar la transacción?

Las infracciones graves pueden llevar a la invalidez total o parcial de la transacción, aunque la ley distingue la gravedad de los defectos encontrados.

Cuando la transacción es nula

El contrato de compraventa se considera nulo y no conlleva consecuencias legales en los siguientes casos:

• la propiedad se construye completamente sin los permisos necesarios (por ejemplo, después de 1967, construida sin licencia o permiso de construcción), y el contrato carece de información sobre los permisos pertinentes;
• la escritura notarial no incluye la declaración obligatoria de conformidad del plano catastral con el estado real de la propiedad.

Cuando la transacción sigue siendo válida, pero puede ser rescindida

Si el vendedor menciona los permisos reales, pero oculta una infracción parcial (por ejemplo, una veranda ilegal o una modificación no autorizada de tabiques internos), la transacción es legalmente válida, pero el comprador tiene derecho a protección legal.

En este caso, el comprador puede solicitar:

• la rescisión del contrato por incumplimiento de obligaciones. Tras una decisión judicial, la propiedad pasa de nuevo al vendedor, quien debe reembolsar los fondos recibidos y compensar los daños causados;
• una reducción de precio (reclamación por disminución de valor). El comprador conserva la propiedad, pero recibe una compensación equivalente a los costos de regularizar la infracción o a la diferencia entre el precio pagado y el valor real de la propiedad.