El mercado de arrendamiento en Italia: desaceleración en el aumento de tarifas, pero persiste la falta de oferta

En la segunda parte de 2025, el mercado de arrendamiento a largo plazo de propiedades residenciales en Italia sigue siendo uno de los sectores más activos, aunque la tasa de crecimiento de las tarifas de arrendamiento está comenzando a desacelerarse gradualmente después de varios años de rápido crecimiento. Según un informe del centro analítico del Grupo Tecnocasa, en comparación con la primera mitad del año, las tarifas promedio de arrendamiento en las principales ciudades del país aumentaron un 2,2% para estudios, un 2,3% para apartamentos de dos habitaciones y un 2,2% para apartamentos de tres habitaciones. Por lo tanto, el mercado sigue creciendo, pero la dinámica ya no es tan intensa como antes.

La demanda sigue alta, pero la oferta es limitada

La demanda persistentemente alta proviene de diversas categorías de inquilinos. En primer lugar, se encuentran los compradores que enfrentan dificultades para adquirir una vivienda debido a problemas para obtener una hipoteca. Además, aumenta el número de personas que optan por alquilar en lugar de comprar. Una parte significativa de la demanda también surge de ciudadanos que se trasladan por motivos laborales o de estudio.

La tendencia de un mayor número de estudiantes internacionales que eligen universidades italianas está adquiriendo una mayor relevancia. Cada vez más jóvenes extranjeros ingresan al mercado de arrendamiento, lo que incrementa la demanda de viviendas en los principales centros educativos del país.

No obstante, la oferta aún no logra satisfacer el creciente ritmo de demanda del mercado. Una de las razones principales sigue siendo la cautela de los propietarios, muchos de los cuales prefieren no arrendar sus propiedades por temor a impagos. Como resultado, una parte significativa del parque de viviendas permanece desocupada.

El mercado de alquileres a corto plazo ejerce presión. Aunque el impacto del turismo ha disminuido en ciudades principales, los alquileres a corto plazo continúan aumentando rápidamente en destinos turísticos populares, lo que reduce la disponibilidad de viviendas para arrendamientos a largo plazo.

Donde los alquileres aumentan más rápidamente

El crecimiento de los arrendamientos varía considerablemente según la ciudad.

El mayor aumento se registró en Palermo. Aquí, los precios de alquiler de estudios aumentaron un 8,7%, los de apartamentos de dos habitaciones un 4,9%, y los de apartamentos de tres habitaciones un 4,8%.

También se observan altas tasas de crecimiento en Génova, con aumentos del 6,6%, 4,8% y 3,9%, respectivamente.

En Turín, el mercado también muestra una tendencia positiva: los precios de alquiler de estudios aumentaron un 1,9%, los de apartamentos de dos habitaciones un 4,3%, y los de apartamentos de tres habitaciones un 3,5%.

Una situación diferente se presenta en Milán y Bolonia. En la segunda mitad de 2025, se observa un estancamiento o ligera disminución de tarifas aquí.

En Bolonia, el alquiler ha disminuido en todas las categorías de vivienda:

• estudios - 1,5%;
• apartamentos de dos habitaciones - 0,6%;
• apartamentos de tres habitaciones - 1,1%.

En Milán, el costo de arrendamiento de estudios se ha mantenido casi sin cambios, los apartamentos de dos habitaciones han bajado un 0,7%, y los de tres habitaciones solo han aumentado un 0,2%.

Los analistas señalan que la desaceleración no se debe a una menor demanda, sino a precios extremadamente altos. Actualmente, el alquiler promedio en Milán es de alrededor de 840 euros al mes para estudios, 1.130 euros para apartamentos de dos habitaciones y 1.525 euros para apartamentos de tres habitaciones. Según Tecnocasa, estos valores ya rozan el límite de las capacidades financieras de la mayoría de los inquilinos.

Roma, Florencia y Nápoles mantienen un crecimiento moderado

En Roma, los precios de alquiler continúan aumentando de manera relativamente homogénea:

• estudios - 2%;
• apartamentos de dos habitaciones - 1,9%;
• apartamentos de tres habitaciones - 2,2%.

Los precios promedio de alquiler aquí son de 725, 950 y 1.210 euros al mes, respectivamente.

En Florencia, la dinámica es similar: el crecimiento oscila entre 1,6% y 2,6%, con precios promedio de 700 euros para estudios, 880 euros para apartamentos de dos habitaciones y 1.060 euros para apartamentos de tres habitaciones.

En Nápoles, la situación es menos uniforme. Los mayores aumentos se dieron en alquiler de estudios (+2,4%) y apartamentos de tres habitaciones (+2,1%), mientras que los apartamentos de dos habitaciones solo aumentaron un 1,2%. Los precios promedio van desde 530 euros para estudios hasta 910 euros para apartamentos de tres habitaciones.

En Verona y Bari, se observan dinámicas positivas, aunque el crecimiento se mantiene moderado y varía según el tipo de vivienda.

Centros administrativos regionales siguen la tendencia nacional

En los centros administrativos provinciales, el mercado sigue un patrón similar al de las principales ciudades, aunque con un crecimiento ligeramente más lento.

En la segunda mitad de 2025, las tarifas de alquiler aumentaron aquí:

• 1,9% para estudios;
• 2,7% para apartamentos de dos habitaciones;
• 2,4% para apartamentos de tres habitaciones.

La tasa de crecimiento también fue menor que en la primera mitad del año, lo que indica una estabilización gradual del mercado.

Los estudiantes tienen una influencia creciente en la estructura

Se observan cambios en la estructura de los contratos de arrendamiento celebrados.

La mayoría de las transacciones, un 59,3%, siguen siendo con inquilinos que buscan una residencia permanente. Sin embargo, un año antes, esta proporción era del 60,2%, mostrando una ligera disminución.

El segmento de alquiler para estudiantes es el que más crece. La proporción de contratos celebrados por estudiantes aumentó del 11,1% al 14,1%, reflejando la creciente tendencia de estudiantes internacionales que llegan a Italia para estudiar.

Al mismo tiempo, la proporción de contratos con renta flexible creció del 38,9% al 39,5%, mientras que los contratos a corto plazo se mantuvieron casi sin cambios en el 33,4%.

El tiempo para encontrar inquilinos está aumentando gradualmente.

Otro indicador de cambios en el mercado es el incremento en el tiempo promedio de arrendamiento.

Mientras que hace un año se necesitaban en promedio 31 días para encontrar un inquilino para un apartamento, ahora la cifra ha aumentado a 34 días.

Aunque la diferencia pueda parecer pequeña, dentro de una escasez persistente de oferta, indica que los posibles inquilinos están siendo más cautelosos al elegir una vivienda. Los altos precios de alquiler son citados por expertos como una de las principales razones detrás de esta selectividad, lo que obliga a los residentes a evaluar detenidamente la relación calidad-precio de las propiedades ofrecidas.