Mercado de espacios de trabajo en Milán: la importancia sigue siendo crucial

A comienzos de 2026, el sector de espacios de trabajo en Milán experimentó una fase de estabilización natural tras un año previo excepcionalmente activo. Según el más reciente análisis de IPI, la cantidad de espacio de oficinas ocupado en el primer trimestre alcanzó cerca de 72.400 m². Aunque esta cifra está por debajo de los niveles récord de 2025, se mantiene acorde con las tendencias históricas a largo plazo del mercado.

Durante el período analizado, se llevaron a cabo 98 transacciones, lo que no indica una disminución en la actividad comercial, sino más bien un enfoque más equilibrado y selectivo por parte de los arrendatarios. Los cimientos del mercado se mantienen estables: la tasa de vacancia general ronda el 9,15%, y la cantidad de espacio disponible alcanza aproximadamente 1,18 millones de m².

La excelencia como factor determinante

El aspecto destacado del primer trimestre fue la alta demanda de oficinas de primera calidad. Del total de espacio ocupado, aproximadamente 54.100 m², o el 75%, correspondieron a propiedades de Grado A y Grado A+.

El segmento de Grado A+ fue el más solicitado, representando el 40% de todas las transacciones. Un 35% correspondió a propiedades de Grado A, mientras que solo un 25% se destinó a oficinas de Grado B.

Esta distribución de la demanda refleja el constante interés de las empresas por edificios modernos que cumplan con altos estándares técnicos, eficiencia energética y calidad de infraestructura. Es relevante destacar que la tasa de vacancia en el segmento premium es solo del 3,2%, considerablemente menor que el promedio del mercado, lo que confirma la alta demanda de propiedades de alta calidad.

Demanda geográfica: el CBD sigue liderando

En cuanto a la ubicación de las propiedades, la mayor actividad continúa concentrada en el distrito central de negocios (CBD), que representa la mitad del espacio ocupado.

En segundo lugar se encuentra la zona periférica con el 27% de participación, seguida por:

• áreas semiperiféricas - 11%;
• áreas suburbanas - 8%;
• el casco histórico - 4%.

Esta distribución confirma que las empresas continúan prefiriendo áreas con buena accesibilidad al transporte y un entorno urbano desarrollado, considerando estos aspectos como fundamentales en su estrategia de ubicación de oficinas corporativas.

Incremento en las tarifas de alquiler en ubicaciones atractivas

El mercado de alquiler sigue mostrando una tendencia al alza en las tarifas en las zonas más prestigiosas. La tarifa máxima de alquiler en el CBD alcanzó los 800 euros por m² al año, y el rendimiento neto de las mejores propiedades ronda el 4,15%.

Al comparar las cifras del primer trimestre de 2025 y 2026, se observa un crecimiento en casi todos los segmentos:

• Duomo: de 750 a 780 euros/m². m por año;
• Porta Nuova: de 720 a 770 euros;
• Distritos centrales: de 600 a 620 euros;
• Semiperiferia: de 460 a 480 euros.

También se registran mejoras en la periferia:

• Bicocca: de 320 a 360 euros;
• CityLife: de 480 a 500 euros;
• Porta Romana: de 380 a 400 euros.

Excepción: la zona MIND permanece estable, manteniendo la tarifa en 300 euros por metro cuadrado al año. En la zona suburbana, los precios de alquiler aumentaron de 240 a 260 euros.

Estructura de transacciones y zonas más demandadas

La forma predominante de ocupación del mercado sigue siendo el arrendamiento tradicional, que representó casi 63.900 m².

Otros tipos de transacciones se distribuyeron de la siguiente manera:

• compra de locales para uso propio (propietario ocupante) - 10.200 m²;
• ampliación de locales existentes (expansión) - 3.100 m²;
• subarrendamiento - cerca de 4.000 m²;
• arrendamiento preliminar (prealquiler) — 2.500 m²;
• revisión de contratos de arrendamiento existentes — 2.500 m².

Las oficinas más demandadas fueron aquellas con una superficie de 500 a 999 m² y de 1.000 a 2.999 m²; cada una de estas categorías representó el 43% del total de transacciones. Los espacios de entre 3.000 y 4.999 m² representaron el 12%, mientras que las oficinas más pequeñas de hasta 499 m² abarcaron solo el 2% del mercado.

Stock secundario y la necesidad de actualización

A pesar del buen desempeño del segmento premium, una parte considerable del stock existente enfrenta el problema de la obsolescencia. La falta de equipamiento técnico adecuado, la baja eficiencia energética y la necesidad de modernización significativa disminuyen el atractivo de estas propiedades y las exponen más al mercado.

Al mismo tiempo, la cantidad de nueva oferta proyectada para el período 2026-2028 sigue siendo limitada. Por lo tanto, es probable que la presión sobre los precios de alquiler en el segmento de oficinas de alta calidad se mantenga.

En este contexto, la renovación y reconstrucción de edificios existentes se convierte en una de las prioridades del mercado en los próximos años. La exitosa implementación de programas de renovación será crucial no solo para los propietarios individuales, sino también para la calidad general de la oferta de oficinas en Milán.

Mercado de inversiones: enfoque en calidad y ESG

El mercado de inversiones sigue siendo altamente selectivo. Los inversores muestran mayor interés en propiedades modernas y de alta calidad, así como en proyectos de renovación en áreas comerciales consolidadas de la ciudad.

Los criterios ESG continúan desempeñando un papel crucial, convirtiéndose cada vez más en un factor determinante en las decisiones de inversión.

A mediano plazo, se espera que el segmento premium se mantenga estable debido a la oferta limitada de oficinas modernas y a la fuerte demanda de empresas enfocadas en espacios de trabajo de alta calidad.