¿Cómo funciona el procedimiento de desalojo por impago del alquiler?

Un desalojo por impago de renta es un mecanismo legal que permite al propietario desalojar la propiedad. Si un inquilino no paga la renta o gastos adicionales (como los servicios públicos), el propietario puede proteger sus derechos iniciando un desalojo por impago. Esto se realiza mediante una notificación de desalojo, que debe ser preparada por un abogado. Este documento obliga al inquilino a desalojar la propiedad dentro de un plazo determinado e incluye una citación para comparecer ante el tribunal, donde se confirmará el desalojo.

¿Cómo funciona el desalojo por falta de pago?

El procedimiento de desalojo por impago está regulado por los artículos 658 y siguientes del Código Civil italiano. La legislación prevé un procedimiento especial que permite al arrendador, en caso de impago de la renta, obtener:

- terminación anticipada del contrato de arrendamiento;
- liberación y devolución de bienes inmuebles;
- cobro de alquileres atrasados.

Si un inquilino no paga el alquiler o los servicios públicos, el arrendador puede tomar medidas inmediatas para proteger sus derechos. Es importante actuar con rapidez para evitar acumular una deuda considerable que dificulte la recaudación de fondos. El impago de un pago puede ser accidental o un problema temporal, pero si el impago se prolonga durante dos meses, es una señal grave para el arrendador.

Condiciones para iniciar el desalojo

Para iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago se deben cumplir dos condiciones:

1. Disponibilidad de un contrato de arrendamiento escrito y registrado.
2. El hecho de no pago de la renta o de los gastos adicionales por parte del inquilino.

El desalojo es imposible a menos que el contrato de arrendamiento se haya formalizado por escrito y registrado ante la autoridad fiscal. Los acuerdos verbales o el pago de alquileres en negro no dan derecho al desalojo. En tales casos, el propietario deberá recurrir a otra forma de protección: una reclamación para liberar el inmueble de la ocupación ilegal.

En cuanto al impago, existen diferencias según el tipo de arrendamiento:

- Alquiler de vivienda: De acuerdo al artículo 5 de la Ley nº 392/78, es suficiente la falta de pago de un mes de alquiler o atrasos en facturas de servicios públicos equivalentes a al menos dos meses de alquiler.
Arrendamientos no residenciales (p. ej., comerciales): Se aplica el criterio de "incumplimiento leve" (artículo 1455 del Código Civil). El juez evalúa la gravedad del incumplimiento. Se suelen aplicar los mismos criterios que para los arrendamientos de vivienda.

Se puede iniciar un desalojo por impago si el inquilino no paga la renta o los gastos adicionales (como los servicios públicos) durante al menos 20 días. No se puede proceder antes de ese plazo. En el caso de alquileres no residenciales, un juez determinará la gravedad de la infracción, especialmente si el impago es reiterado.

Etapas del procedimiento de desalojo

El procedimiento de desalojo por impago está estrictamente regulado y requiere la participación obligatoria de un abogado. Los pasos principales son los siguientes:

1. Preparar y enviar la notificación de desalojo: El propietario prepara la notificación de desalojo y, simultáneamente, envía una citación judicial a través del alguacil para confirmar el desalojo. Deben transcurrir al menos 20 días entre la notificación y la fecha de la comparecencia ante el tribunal, a menos que el propietario solicite una reducción de este plazo.
2. Audiencia judicial: En la audiencia el juez podrá:
- confirmar el desalojo;
- conceder al inquilino un aplazamiento para el pago de la deuda;
- transferir el caso a un proceso judicial ordinario si el inquilino se opone al desalojo.

Cambios introducidos por la reforma cartabiana

La reforma de Cartabia ha modificado el procedimiento de notificación de desahucio y su confirmación. Ahora es obligatorio que la notificación sea entregada al inquilino por un agente judicial. El proceso de confirmación del desahucio se ha simplificado: si el inquilino no comparece ante el tribunal, el juez puede confirmarlo inmediatamente sin necesidad de expedir un auto de ejecución en la secretaría. La reforma también fomenta el uso del correo electrónico certificado (PEC) para simplificar el procedimiento y reducir los plazos.

¿Qué sucede después de dar aviso de desalojo?

Si el inquilino no desocupa la vivienda voluntariamente tras recibir la notificación, el arrendador podrá iniciar un procedimiento de ejecución forzosa para forzar el desalojo. Este procedimiento incluye los siguientes pasos:

1. El juez confirma el desalojo y emite una orden de ejecución para desalojar el inmueble.
2. Se da al inquilino un plazo (normalmente 10 días) para desalojar voluntariamente el local.
3. Si el inquilino no cumple con la exigencia, el alguacil le notifica el desalojo (el llamado aviso de desalojo).
4. El alguacil fija una fecha en la que el local debe ser desocupado.
5. Si el inquilino continúa ocupando el local, el alguacil solicita la intervención policial para forzar el desalojo.

Hasta que se desaloje el local, el inquilino está obligado a seguir pagando el alquiler y, en su caso, a cubrir los gastos legales del propietario.