¿Cómo opera el proceso de desalojo por falta de pago del alquiler?
Un desalojo por falta de pago de la renta es un procedimiento legal que posibilita al dueño de una propiedad desalojar al inquilino. Si el arrendatario no abona la renta o los costes adicionales (como los servicios públicos), el propietario puede defender sus derechos comenzando un desalojo por impago. Esto se lleva a cabo mediante una notificación de desalojo, elaborada por un abogado. Dicho documento obliga al inquilino a abandonar la propiedad en un plazo específico e incluye una citación para acudir al tribunal, donde se ratifica el desalojo.
¿Cómo opera el desalojo por impago?
El procedimiento de desalojo por falta de pago está regulado por los artículos 658 y siguientes del Código Civil italiano. La normativa establece un proceso especial que permite al arrendador, en caso de impago, obtener:
- Terminación anticipada del contrato de arrendamiento;
- Desalojo y devolución de la propiedad;
- Cobro de rentas adeudadas.
Si el inquilino no paga la renta o los servicios, el arrendador puede actuar de inmediato para salvaguardar sus derechos. Es crucial actuar prontamente para evitar que la deuda crezca y se vuelva difícil de cobrar. La falta de pago puede ser un error o un problema temporal, pero si se prolonga por dos meses, es una señal seria para el arrendador.
Condiciones para iniciar el desalojo
Para comenzar el procedimiento de desalojo por falta de pago, se deben cumplir dos condiciones:
1. Existencia de un contrato de arrendamiento escrito y registrado.
2. Incumplimiento del pago del alquiler o de los gastos adicionales por parte del inquilino.
No es posible un desalojo sin un contrato escrito y registrado con la autoridad fiscal. Los acuerdos verbales o pagos en negro no permiten el desalojo. En estos casos, el dueño deberá recurrir a otra acción legal: una reclamación para liberar la propiedad de la ocupación ilícita.
En cuanto al impago, hay diferencias según el tipo de arrendamiento:
- Alquiler residencial: Según el artículo 5 de la Ley nº 392/78, basta con el impago de un mes de renta o retrasos en facturas de servicios públicos equivalentes a al menos dos meses de renta.
- Arrendamientos no residenciales (por ejemplo, comerciales): Se aplica el criterio de "incumplimiento leve" (artículo 1455 del Código Civil). El juez evalúa la gravedad de la infracción, aplicándose a menudo los mismos criterios que para arrendamientos de vivienda.
Se puede iniciar un desalojo por impago si el inquilino no paga la renta o los gastos adicionales (como los servicios públicos) durante al menos 20 días. No se puede proceder antes de ese plazo. Para alquileres no residenciales, un juez evaluará la severidad de la infracción, especialmente si el impago es recurrente.
Fases del procedimiento de desalojo
El procedimiento de desalojo por impago está estrictamente normado y requiere la asistencia obligatoria de un abogado. Los pasos principales son:
1. Preparar y enviar la notificación de desalojo: El propietario redacta la notificación y, simultáneamente, envía una citación judicial a través del alguacil para ratificar el desalojo. Deben transcurrir al menos 20 días entre la notificación y la audiencia, a menos que el propietario solicite acortar este plazo.
2. Audiencia judicial: En la audiencia, el juez puede:
- Confirmar el desalojo;
- Otorgar al inquilino una prórroga para pagar la deuda;
- Transferir el caso a un proceso judicial ordinario si el inquilino se opone al desalojo.
Cambios introducidos por la reforma Cartabia
La reforma Cartabia ha modificado la manera de notificar y confirmar un desalojo. Ahora es obligatorio que la notificación sea entregada por un agente judicial. La ratificación del desalojo se ha simplificado: si el inquilino no comparece en el tribunal, el juez puede confirmarlo de inmediato sin necesidad de emitir una orden de ejecución en secretaría. La reforma también fomenta el uso del correo electrónico certificado (PEC) para simplificar el procedimiento y acortar tiempos.
¿Qué ocurre tras notificar el desalojo?
Si el inquilino no desocupa voluntariamente la propiedad después de recibir la notificación, el arrendador puede iniciar un procedimiento de ejecución forzosa para asegurar el desalojo. Este procedimiento incluye los pasos siguientes:
1. El juez confirma el desalojo y emite una orden de ejecución para liberar la propiedad.
2. Se concede al inquilino un plazo (generalmente 10 días) para desocupar voluntariamente el inmueble.
3. Si el inquilino no cumple, el alguacil le notifica el desalojo (conocido como aviso de desalojo).
4. El alguacil fija una fecha para que el inmueble sea desocupado.
5. Si el inquilino sigue ocupando el lugar, el alguacil solicita intervención policial para forzar el desalojo.
Hasta el desalojo, el inquilino debe seguir pagando la renta y, si corresponde, cubrir los gastos legales del propietario.
