Contrato de arrendamiento con tarifa preferencial 3+2: cómo ayuda a economizar
Gracias al contrato de arriendo a tarifa preferencial, los dueños reducen sus impuestos y los arrendatarios disminuyen los costos del alquiler.
Los arriendos de viviendas en Italia han experimentado un fuerte aumento en los últimos años, generando una situación contradictoria: muchas propiedades permanecen desocupadas, mientras que las familias jóvenes y los grupos vulnerables enfrentan cada vez mayores dificultades para encontrar un hogar adecuado. En este escenario, el alquiler con condiciones preferenciales se presenta como una solución beneficiosa para propietarios e inquilinos.
¿Qué es un contrato de arriendo con tarifa preferencial?
Cuando las propiedades están vacantes y los precios de mercado se vuelven inasequibles, especialmente para los grupos más vulnerables, el alquiler a tarifa preferencial se convierte en una salvación. Este tipo de arriendo especial ofrece precios por debajo del mercado, facilitando el acceso a viviendas asequibles.
Este modelo de arrendamiento se basa en acuerdos territoriales firmados entre representantes de propietarios e inquilinos, promoviendo un arriendo de viviendas estable y reduciendo el riesgo de vacancia para los dueños.
¿Qué significa "arriendo a tarifa preferencial"?
Según el artículo 2, párrafo 3 de la Ley nº 431/1998, es posible formalizar contratos de arriendo con una tarifa acordada (también denominada tarifa preferencial), regidos por condiciones establecidas localmente mediante acuerdos entre los representantes de las partes.
El cálculo del alquiler se realiza conforme a estos acuerdos territoriales. La duración mínima de este contrato es de tres años, con posibilidad de renovación por otros dos años (formato 3+2), tal como establece el apartado 5 del mismo artículo legal.
Beneficios fiscales para los propietarios
¿Por qué los propietarios acceden a reducir los alquileres? La legislación contempla una serie de beneficios fiscales:
Al declarar impuestos mediante el Formulario 730, el ingreso fiscal del alquiler será del 66,5% del monto real (en lugar del 85%), salvo que se opte por la cedolare secca.
El impuesto de registro del contrato se ha reducido al 1,4% del alquiler (en lugar del 2% usual), dividido equitativamente entre propietario e inquilino.
Optando por el régimen de cedolare seca, se aplica una tarifa impositiva reducida del 10%.
En ciertos casos, se puede aplicar una tasa IMU reducida: en lugar del 7,6–10,6‰ estándar, puede establecerse una tasa del 4‰ para propiedades alquiladas a tarifa preferencial.
Beneficios para los inquilinos
Los arrendatarios también obtienen deducciones fiscales si el apartamento alquilado es su residencia principal:
Para rentas de hasta 15.493,71 euros al año, la deducción es de 495,80 euros.
Para rentas entre 15.493,71 y 30.987,41 euros, la deducción será de 247,90 euros.
Si el arrendatario tiene entre 20 y 30 años, sus ingresos son menores a 15.492,71 euros, y la vivienda es su principal residencia, durante los tres primeros años la deducción aumenta a 991,60 euros anuales.
¿Qué es una atestación y cuándo se necesita?
Si se firma un contrato a tarifa preferencial sin la participación de organizaciones profesionales (como sindicatos), se requiere una confirmación especial (atestazione) de una de estas entidades. Este documento certifica que el contrato cumple con los términos del acuerdo territorial. Es necesario para:
Aplicación de un régimen tributario preferencial (como la cedolare secca al 10%).
Obtener deducciones fiscales conforme a un contrato de arriendo mediante la presentación del Formulario 730.
De este modo, las partes pueden formalizar un contrato de arriendo 3+2:
Con el apoyo de organizaciones especializadas.
De forma autónoma, pero obteniendo posteriormente una atestación.
Contrato de arriendo preferencial para estudiantes
También hay contratos preferenciales especiales para estudiantes, que ofrecen exenciones fiscales adicionales.
Para propietarios:
Posibilidad de optar por la cedolare secca al 10%.
Exención del impuesto de timbre y del impuesto de registro.
Descuento del 25% en el impuesto IMU.
Para estudiantes y sus familias:
Deducción del 19% del alquiler pagado (hasta un máximo de 2.633 euros al año) si el centro educativo está a más de 100 km de su residencia permanente.
Los padres mantienen el derecho a la deducción si el estudiante depende de ellos.
Está prohibido subarrendar.
La duración de este contrato es de entre 6 meses y 3 años.
