Contrato de leasing con tipo preferencial 3+2: cómo ayuda a ahorrar

Gracias al contrato de alquiler a tipo preferencial, los propietarios ahorran en impuestos y los inquilinos ahorran en el alquiler.

Los alquileres de viviendas en Italia han aumentado significativamente en los últimos años, creando una situación paradójica: muchas propiedades permanecen vacías, mientras que las familias jóvenes y los grupos vulnerables tienen cada vez más dificultades para encontrar una vivienda digna. En este contexto, el alquiler en condiciones preferenciales se convierte en una solución beneficiosa tanto para los propietarios como para los inquilinos.

¿Qué es un contrato de arrendamiento con tipo preferencial?

Cuando las viviendas están vacías y el alquiler de mercado se vuelve inasequible, especialmente para los grupos socialmente vulnerables, el alquiler a una tasa preferencial viene al rescate. Se trata de una forma especial de alquiler en la que el alquiler está por debajo del valor de mercado, lo que ayuda a proporcionar viviendas asequibles.

Este formato de alquiler se establece sobre la base de acuerdos territoriales celebrados entre representantes de propietarios e inquilinos. Esto contribuye a un alquiler de vivienda estable y, para los propietarios, reduce el riesgo de que la propiedad esté desocupada.

¿Qué significa "arrendamiento a tipo preferencial"?

De acuerdo con el artículo 2, párrafo 3 de la Ley nº 431/1998, es admisible celebrar contratos de arrendamiento a una tarifa convenida (también denominada tarifa preferencial), que se rigen por condiciones determinadas a nivel local mediante acuerdos formales entre los representantes de las partes.

El importe del alquiler se calcula de acuerdo con estos acuerdos territoriales. La duración mínima de dicho acuerdo es de tres años, con posibilidad de prórroga por otros dos años (fórmula 3+2), según lo especificado en el apartado 5 del mismo artículo de la ley.

Beneficios fiscales para los propietarios

¿Por qué los propietarios aceptan bajar los alquileres? El legislador ha previsto una serie de beneficios fiscales:

• Al presentar una declaración de impuestos del Formulario 730, el ingreso de alquiler sujeto a impuestos será el 66,5% del monto real (en lugar del 85%), a menos que se elija cedolare secca ;

• el impuesto de registro del contrato se ha reducido al 1,4% del importe del alquiler (en lugar del 2% habitual) y se divide a partes iguales entre el propietario y el inquilino;

• al optar por el régimen de cedido seco se aplica un tipo impositivo reducido de sólo el 10%;

• En algunos casos, se permite una tasa de impuesto IMU reducida: en lugar del 7,6–10,6‰ estándar, se puede aplicar una tasa del 4‰ para propiedades alquiladas a una tasa preferencial.

Beneficios para los inquilinos

Los inquilinos también reciben deducciones fiscales si el apartamento alquilado es su residencia principal:

• para rentas hasta 15.493,71 euros anuales, la deducción es de 495,80 euros;

• para las rentas comprendidas entre 15.493,71 y 30.987,41 euros, la deducción será de 247,90 euros;

• Si el inquilino tiene entre 20 y 30 años, sus ingresos son inferiores a 15.492,71 euros y la vivienda se utiliza como principal, durante los tres primeros años la deducción aumenta hasta 991,60 euros anuales.

¿Qué es una atestación y cuándo se necesita?

Si se concluye un contrato a un tipo preferencial sin la participación de organizaciones profesionales (por ejemplo, sindicatos), se requiere una confirmación especial ( attestazione ) de una de estas organizaciones. Este documento certifica que el contrato cumple con los términos del acuerdo territorial. Es necesario para:

• aplicación de una tributación preferencial (por ejemplo, conceder el impuesto seco a una tasa del 10%);

• Obtener deducciones fiscales en virtud de un contrato de arrendamiento mediante la presentación del Formulario 730.

De esta forma, las partes podrán celebrar un contrato de arrendamiento 3+2:

• o con el apoyo de organizaciones especializadas;

• o de forma independiente, pero con la posterior recepción de una atestación .

Contrato de arrendamiento preferencial para estudiantes

También existen contratos preferenciales especiales para estudiantes, que otorgan exenciones fiscales adicionales.

Para propietarios:

• posibilidad de elegir cedolare secca con una tasa del 10%;

• exención del impuesto de timbre y del impuesto de matriculación;

• 25% de descuento en el impuesto IMU.

Para los estudiantes y sus familias:

• deducción del 19% del alquiler pagado (máximo 2.633 euros al año) si el centro educativo está situado a más de 100 km del lugar de matrícula permanente;

• El derecho a la deducción lo conservan los padres si el estudiante depende de ellos;

• Está prohibido subarrendar.

La duración de dicho contrato es de entre 6 meses y 3 años.