Encuesta del Banco de Italia: El precio de las viviendas continúa en alza, la oferta no logra satisfacer la demanda

Según el habitual sondeo trimestral del Banco de Italia sobre las condiciones del mercado inmobiliario, los precios de las propiedades en Italia seguirán experimentando un crecimiento positivo y constante en el tercer trimestre de 2025. No obstante, los descuentos medios por transacción continúan cayendo y los tiempos de venta han llegado a mínimos históricos. Al mismo tiempo, la demanda de los compradores está aumentando, mientras que la oferta sigue reduciéndose.

Los precios están subiendo regularmente en casi todas partes.

En el tercer trimestre de 2025, la diferencia neta entre las expectativas de aumento y reducción de precios de la vivienda subió a +7 puntos porcentuales (comparado con +5 puntos por ciento del segundo trimestre) y fue notablemente superior respecto al mismo periodo de 2024. Se observó un saldo positivo en casi todo el país, salvo en el sur de Italia, donde aún es negativo, aunque ha mejorado en comparación con el trimestre previo.

Los aumentos de precios más destacados se registraron en las principales ciudades del noreste y centro de Italia, donde la proporción de agentes que reportaron subidas de precios creció aún más.

El descuento promedio sobre el precio de venta original se redujo ligeramente al 7,5% (desde el 7,8% del trimestre anterior) y se mantiene en su nivel más bajo registrado. En las urbes más grandes del noreste, los descuentos cayeron por debajo del 5%. El plazo promedio de venta de propiedades se incrementó ligeramente a 5,6 meses (desde 5,4 meses), pero sigue cerca de su mínimo histórico.

La demanda se está recuperando, la oferta sigue bajando

El saldo negativo entre las previsiones de crecimiento y la disminución de compradores potenciales se ha reducido drásticamente, en especial en las ciudades grandes y áreas metropolitanas. Por otro lado, las empresas inmobiliarias siguen informando una baja en el número de pedidos nuevos. El saldo neto de la cartera actual de pedidos fue de -32 puntos porcentuales (-30 puntos porcentuales en el trimestre anterior y -25 puntos en el año previo), y en cuanto a los nuevos pedidos recibidos, de -30 puntos porcentuales.

El acceso a las hipotecas sigue siendo favorable

Las dificultades para obtener préstamos continúan siendo mínimas: solo el 19% de las agencias mencionaron las dificultades financieras como una de las principales razones para rescindir contratos. El porcentaje de transacciones financiadas mediante hipotecas subió al 65,9%, y la relación préstamo-valor alcanzó el 78,4%; ambos indicadores han vuelto a niveles anteriores al comienzo del ciclo de incremento de tasas del BCE en julio de 2022. Por lo tanto, las condiciones crediticias pueden considerarse, generalmente, favorables para los compradores.

Los alquileres siguen subiendo, pero más lentamente.

El crecimiento de los alquileres permanece significativo, aunque el ritmo se ha desacelerado un poco: el saldo neto entre alzas y bajas estimadas fue de +41 puntos porcentuales. La mayoría de los agentes atribuyen el aumento de los alquileres principalmente a una reducción de la oferta de viviendas de alquiler a largo plazo. Este factor es especialmente marcado en las ciudades y, según los agentes, se debe en gran medida a la preferencia de los propietarios por alquileres a corto plazo o por días.

El impacto de los alquileres a corto plazo (como Airbnb)

La proporción de agencias que consideran significativo el fenómeno de los alquileres a corto plazo ha aumentado ligeramente, superando el 50%. De estas, más del 80% percibe un impacto notable en las tarifas de alquiler a largo plazo (superiores a 30 días), y más del 60% lo considera especialmente fuerte.

Al mismo tiempo, el impacto percibido de los alquileres a corto plazo en los precios de venta se ha debilitado un poco en todo el país. El principal efecto sigue siendo la menor oferta de propiedades en venta: aproximadamente el 40% de los operadores mencionan este fenómeno.

Las previsiones del mercado son cada vez más optimistas

Las expectativas de los agentes sobre el desarrollo de su mercado regional y del mercado inmobiliario italiano en general han mejorado considerablemente respecto al trimestre anterior y al mismo periodo de 2024.

En cuanto a los precios de venta esperados en el cuarto trimestre de 2025, los agentes en promedio pronostican una ligera reducción, pero los saldos netos resultaron ser significativamente menos negativos que un año atrás, lo que sugiere un retorno gradual de la confianza entre los actores del mercado.