¿Qué implicaciones tiene vender una casa por debajo de su valor catastral?

Las propiedades tienen un valor catastral, que se calcula multiplicando la renta por el 5% y un coeficiente; este valor es la base para los impuestos como el de registro, hipoteca y catastro. Aunque la ley no establece un precio mínimo de venta, vender por debajo del valor catastral implica riesgos para ambas partes, tales como inspecciones fiscales y responsabilidad solidaria.

Desde 2006, bajo el sistema de valoración catastral obligatorio para los individuos, los impuestos siempre se calculan según el valor catastral y no el precio declarado. Así, el comprador no ahorra y paga conforme al valor catastral. Empero, si el precio es demasiado bajo, por ejemplo, menor al 70% del precio de mercado, la administración fiscal podría interpretar pagos no declarados y comenzar una revalorización basada en el precio de mercado, hipoteca o tasación, recalculando la plusvalía del vendedor y aplicando sanciones que varían entre el 90% y el 180% con intereses.

Supongamos un escenario para 2025: un ingreso de 800 euros da como resultado un valor catastral de 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 euros; si el precio declarado es de 60.000 euros, una diferencia sospechosa de 36.600 euros podría llevar a una revalorización y una multa de hasta 65.880 euros.

El comprador asume responsabilidad solidaria y paga impuestos y multas adicionales, incluso si el pago fue bajo, mientras que el vendedor encara una revalorización del incremento y del impuesto sobre la renta personal basado en el monto real, junto con las multas.

Para evitar inspecciones, es recomendable declarar un precio que no sea inferior al valor catastral, utilizar el sistema "precio-valor", automático para particulares, realizar una tasación si el precio es bajo debido a factores objetivos como humedad o proximidad a un vertedero, efectuar solo transferencias bancarias y no en efectivo, y en ventas a familiares, indicar un precio simbólico con una escritura motivada, teniendo en cuenta el riesgo de donación indirecta.

No hay un precio mínimo por ley debido a la libertad contractual, pero el valor catastral sigue siendo la base imponible mínima; los coeficientes para 2025 son 110 para las viviendas principales y 120 para las segundas y otras propiedades.

En caso de una auditoría, se aplica la responsabilidad solidaria: la autoridad fiscal puede cobrar a ambas partes mediante notificación, pago y cobro forzoso.

En resumen, reducir el precio entre un 10-20% conlleva un riesgo bajo si está justificado; una reducción inferior al 70% del OMI es de alto riesgo y requiere la revisión de un experto y la intervención de un notario experimentado; y la venta a menores supone un riesgo medio, siendo necesaria una escritura de valor nominal y consulta al servicio de sucesiones. Enlaces útiles: la página web de la Agencia Tributaria (Agenzia Entrate) para verificar el precio-valor y el OMI para 2025.