Cómo comprar y vender una casa simultáneamente
Cómo vender y comprar una casa al mismo tiempo
Vender un apartamento y adquirir otro al mismo tiempo es completamente posible, pero demanda una preparación detallada y una coordinación exacta de todas las fases. Para que todo salga bien, es esencial manejar el proceso con habilidad, considerar los aspectos legales y financieros, y calcular el tiempo con precisión. Lo ideal es confiar en un experto, aunque también puedes hacerlo por tu cuenta siguiendo un plan detallado. Aquí te mostramos cómo llevarlo a cabo.
Cómo vender y comprar una casa simultáneamente
Paso 1: Evalúe sus finanzas. Primero, averigüe el valor de su apartamento actual. Evalúe la propiedad que desea vender y póngala en el mercado. Si el tiempo lo permite, puede usar el pago inicial de la venta para comprar una nueva vivienda. En este caso, es recomendable redactar un contrato de compraventa preliminar con un plazo extendido para tener tiempo de gestionar todo.
Paso 2: Planifique la compraventa. Desde el punto de vista legal, vender y comprar bienes raíces al mismo tiempo es completamente legítimo y bastante común. La clave está en coordinar ambos procesos para evitar retrasos o pérdidas económicas. Preste especial atención a la secuencia de las acciones y al estado de la hipoteca, si la hay.
Si compró su primera casa usando beneficios fiscales (como "primera vivienda"), es crucial adquirir una nueva dentro del año posterior a la venta para mantener dichos beneficios.
Pasos prácticos:
- Venta de su propiedad actual: Puede contactar con un agente inmobiliario o buscar compradores por su cuenta. Se recomienda prever más tiempo para la transacción, por ejemplo, unos seis meses antes de firmar el contrato de compraventa (rogito). Esto le permitirá encontrar una nueva propiedad. Otra opción es acordar con el comprador una entrega de llaves posterior.
- Búsqueda de nueva vivienda. Al mismo tiempo, busque un apartamento o casa adecuado, estableciendo un presupuesto realista. Si encuentra rápidamente una opción adecuada, puede acordar la fecha de entrada para tener tiempo para las reparaciones o concluir un acuerdo con una condición suspensiva (por ejemplo, que la compra se realice solo después de la venta de la vivienda actual). Es mejor formalizar estos acuerdos con la ayuda de un profesional.
- Sincronización de tiempos. La etapa más compleja es la entrega de llaves y la culminación de las transacciones. Es importante coordinar con precisión las fechas con el notario para que la firma de los contratos y la transferencia de fondos se realicen sin demoras. Esto asegura que disponga de fondos suficientes para completar ambas transacciones.
Trabajar con una inmobiliaria
Contratar una única agencia para vender y comprar una casa puede simplificar considerablemente el proceso. Un solo agente puede coordinar ambas transacciones de manera más eficaz, minimizando el riesgo de errores y ofreciendo asistencia personalizada. Elija una empresa de confianza que pueda evaluar su propiedad, encontrar la opción de compra adecuada y organizar todo el proceso de forma competente.
Qué hacer si tienes una hipoteca
Si la propiedad que está vendiendo tiene una hipoteca vigente, dispone de varias opciones:
- Liquidar la hipoteca de forma anticipada con el dinero de la venta. Esta es la opción más común.
- Transferir la hipoteca al comprador (accollo), si es viable.
- Solicitar un préstamo “puente” para cubrir el periodo de transición entre transacciones.
- Transferir una hipoteca a una nueva vivienda sustituyendo la garantía (hipoteca) de una propiedad a otra.
En todo caso, será necesaria la intervención de un notario y un acuerdo con el banco para calcular con precisión la deuda pendiente.
Cómo vender y comprar una casa sin un agente inmobiliario
Es posible vender y comprar una vivienda sin una agencia, pero requerirá más esfuerzo. Aun así, se necesitará un notario para redactar un contrato de compraventa (rogito), que transfiere oficialmente la propiedad.
Lo que hay que hacer:
- Redactar un acuerdo preliminar (compromiso) que vincule a ambas partes en la transacción.
- Preparar documentos: certificado energético (APE), documentos catastrales y otros papeles.
- El comprador elige un notario para formalizar la transacción.
¿Cuánto tiempo tienes para vender tu “primera casa”?
Si ha utilizado ayudas para la compra de su primera vivienda, es importante vender la propiedad antigua y comprar una nueva en un plazo de dos años (según la Ley de Presupuestos de 2024, vigente desde el 1 de enero de 2025). Esta norma también se aplica a las transacciones realizadas en 2024.
Cómo reservar una casa nueva sin vender la antigua
Para "reservar" un nuevo apartamento antes de vender el actual, puedes:
- Hacer una oferta de compra condicional , donde la compra esté sujeta a la venta exitosa de su vivienda. En este caso, realiza un depósito, que el agente inmobiliario conserva hasta la firma del contrato preliminar.
- Especificar un plazo de validez en la oferta (por ejemplo, 3 meses). Si la propiedad no se vende durante este periodo, se devuelve el depósito y se cancela la transacción.
- Redactar un compromiso, que es un acuerdo preliminar que recoge las intenciones de las partes antes de que se completen todas las formalidades.
¿Cuánto cuesta vender y comprar una casa?
Gastos del comprador:
- Impuesto de matriculación : 2% del valor catastral para “primera vivienda”, 9% para “segunda vivienda” (mínimo 1000 euros).
- Impuesto hipotecario : 50 euros.
- Impuesto catastral : 50 euros.
- IVA (si se compra a promotor): 4% para “primera vivienda”, 10% para “segunda vivienda”.
- Servicios notariales : 1–2% del valor de la propiedad.
- Comisión del agente inmobiliario : 2–5% del precio de venta (según acuerdo).
Gastos del vendedor:
- Comisión del agente inmobiliario : 2–4% del precio de venta + IVA.
- Impuesto sobre las ganancias de capital : si la venta ocurre dentro de los 5 años posteriores a la compra.
- Certificado de eficiencia energética (APE) : unos 200 euros.
- Gastos de notario : si necesitas eliminar la hipoteca.
Conclusión
La compraventa simultánea de una vivienda es un proceso complejo pero realizable. Lo esencial es planificar cuidadosamente todas las etapas, gestionar el tiempo con prudencia y, si es necesario, contar con el apoyo de profesionales. Esto ayudará a evitar gastos y estrés innecesarios.