Cómo vender y comprar una casa al mismo tiempo

Vender un apartamento y comprar otro inmediatamente es una tarea muy real, pero requiere una preparación minuciosa y una coordinación precisa de todas las etapas. Para que todo salga a la perfección, es necesario gestionar el proceso con competencia, tener en cuenta los aspectos legales y financieros, y calcular el tiempo correctamente. Lo mejor es confiarlo a un profesional, pero puedes hacerlo tú mismo si actúas según lo previsto. Aquí te explicamos cómo hacerlo.

Cómo vender y comprar una casa al mismo tiempo

Paso 1: Evalúe sus finanzas. Primero, determine cuánto vale su apartamento actual. Tase la propiedad que desea vender y póngala a la venta. Si el tiempo lo permite, puede usar el depósito que reciba de la venta para comprar una nueva casa. En este caso, conviene redactar un contrato de compraventa preliminar con un plazo largo para tener tiempo de gestionar todo.

Paso 2: Planifique la compraventa. Desde un punto de vista legal, vender y comprar bienes inmuebles simultáneamente es perfectamente legal y bastante común. La clave está en sincronizar ambos procesos para evitar retrasos o pérdidas financieras. Preste especial atención al orden de las acciones y al estado de la hipoteca, si la tiene.

Si compró su primera vivienda utilizando beneficios fiscales (por ejemplo, como "primera vivienda"), es importante comprar una nueva vivienda dentro del año posterior a la venta para mantener estos beneficios.

Pasos prácticos:

Venta de su propiedad actual: Puede contactar con un agente inmobiliario o buscar compradores usted mismo. Se recomienda prever más tiempo para la transacción, por ejemplo, unos seis meses antes de firmar el contrato de compraventa (rogito). Esto le dará tiempo para encontrar una nueva vivienda. Otra opción es acordar con el comprador una entrega de llaves posterior.
Búsqueda de vivienda nueva. Paralelamente, busque un apartamento o casa adecuado, estableciendo un presupuesto realista. Si encuentra rápidamente una opción adecuada, puede acordar la fecha de entrada para tener tiempo para las reparaciones o cerrar un acuerdo con una condición suspensiva (por ejemplo, que la compra se realice solo después de la venta de la vivienda actual). Es mejor formalizar estos acuerdos con la ayuda de un profesional.
Sincronización de plazos. La etapa más difícil es la entrega de llaves y la finalización de las transacciones. Es importante coordinar con precisión las fechas con el notario para que la firma de los contratos y la transferencia de fondos se realicen sin demoras. Esto garantiza que disponga de fondos suficientes para completar ambas transacciones.

Trabajar con una empresa inmobiliaria

Contratar una sola inmobiliaria para vender y comprar una vivienda puede simplificar considerablemente el proceso. Un solo agente puede coordinar mejor ambas transacciones, minimizar el riesgo de confusión y ofrecer asistencia personalizada. Elija una empresa de confianza que pueda evaluar su propiedad, encontrar la opción de compra adecuada y organizar todo el proceso de forma competente.

Qué hacer si tienes una hipoteca

Si la propiedad que está vendiendo tiene una hipoteca existente, tiene varias opciones:

Liquidar la hipoteca anticipadamente con el dinero de la venta. Esta es la opción más popular.
Transferir la hipoteca al comprador (llamado accollo), si es posible.
Solicite un préstamo “puente” para cubrir el período de transición entre transacciones.
Transferir una hipoteca a una nueva vivienda sustituyendo la garantía (hipoteca) de una propiedad a otra.

En todo caso, será necesaria la intervención de un notario y un acuerdo con el banco para poder calcular con precisión la deuda restante.

Cómo vender y comprar una casa sin un agente inmobiliario

Se puede vender y comprar una vivienda sin una agencia, pero requerirá más esfuerzo. Aun así, se necesitará un notario para redactar un contrato de compraventa (rogito), que transfiere oficialmente la propiedad.

Lo que hay que hacer:

Redactar un acuerdo preliminar (compromiso) que vincule a ambas partes en la transacción.
Preparar documentos: certificado energético (APE), documentos catastrales y otros papeles.
El comprador elige un notario para formalizar la transacción.

¿Cuánto tiempo tienes para vender tu “primera casa”?

Si ha utilizado las ayudas para la compra de su primera vivienda, es importante vender el piso antiguo y comprar uno nuevo en un plazo de dos años (según la Ley de Presupuestos de 2024, vigente desde el 1 de enero de 2025). Esta norma también se aplica a las transacciones realizadas en 2024.

Cómo reservar una casa nueva sin vender la antigua

Para "reservar" un nuevo apartamento antes de vender el actual, puedes:

Haga una oferta de compra condicional , donde la compra está sujeta a la venta exitosa de su vivienda. En este caso, usted realiza un depósito, que el agente inmobiliario conserva hasta la firma del contrato preliminar.
Especifique un plazo de validez en la oferta (por ejemplo, 3 meses). Si la propiedad no se vende durante este periodo, se devuelve el depósito y se cancela la transacción.
Redactar un compromiso es un acuerdo preliminar que recoge las intenciones de las partes antes de que se completen todas las formalidades.

¿Cuánto cuesta vender y comprar una casa?

Gastos del comprador:

Impuesto de matriculación : 2% del valor catastral para “primera vivienda”, 9% para “segunda vivienda” (mínimo 1000 euros).
Impuesto hipotecario : 50 euros.
Impuesto catastral : 50 euros.
IVA (si se compra a promotor): 4% para “primera vivienda”, 10% para “segunda vivienda”.
Servicios notariales : 1–2% del valor de la propiedad.
Comisión del agente inmobiliario : 2–5% del precio de venta (según acuerdo).

Gastos del vendedor:

Comisión del agente inmobiliario : 2–4% del precio de venta + IVA.
Impuesto sobre las ganancias de capital : si la venta ocurre dentro de los 5 años posteriores a la compra.
Certificado de eficiencia energética (APE) : unos 200 euros.
Gastos de notario : si necesitas eliminar la hipoteca.

Conclusión

La compraventa simultánea de una vivienda es un proceso complejo, pero viable. Lo fundamental es planificar cuidadosamente todas las etapas, administrar el tiempo con prudencia y, si es necesario, contar con el apoyo de profesionales. Esto ayudará a evitar gastos y estrés innecesarios.