¿Qué hacer si el inquilino que debe dinero no está disponible?
¿Cómo puede proteger sus derechos y recuperar el alquiler impagado?
Alquilar su propiedad puede ser una fuente significativa de ingresos, pero ¿qué sucede si su inquilino deja de pagar y se pierde el contacto con él? El desafío de la falta de pago es bastante común entre los propietarios, y es crucial manejarlo adecuadamente para salvaguardar sus intereses. La situación se complica más si el deudor desaparece sin dejar rastro y no contesta llamadas ni cartas.
Veamos qué acciones se pueden emprender en tal situación, qué mecanismos legales pueden ayudar a desalojar al inquilino moroso y recuperar la deuda, y cómo documentar correctamente su falta de localización.
¿Cómo actuar si el inquilino no paga?
Antes de recurrir a la vía legal, conviene siempre intentar resolver el problema amigablemente. A veces, las deudas se deben a razones justificadas: problemas financieros temporales, enfermedad u otras situaciones personales.
❖ El primer paso es contactar con el inquilino para averiguar la causa de la deuda. Esto puede hacerse mediante llamadas telefónicas, correos electrónicos, aplicaciones de mensajería instantánea o reuniones en persona.
❖ El segundo paso es enviar un aviso formal por escrito solicitando el pago pendiente. Lo ideal es hacerlo mediante carta certificada con acuse de recibo o firma electrónica (PEC, si estamos en Italia). La carta debe incluir:
- Referencia al contrato de alquiler y la obligación de pago puntual;
- El monto de la deuda y el periodo de impago;
- Un plazo de pago (generalmente 15 días);
- Advertencia de posibles consecuencias legales.
Si no hay respuesta, se deben tomar medidas más severas.
¿Cómo desalojar a un deudor?
Cuando el intento amistoso fracasa, es necesario iniciar el proceso de desalojo judicial por falta de pago. En Italia, esto está regulado por el artículo 658 del Código de Procedimiento Civil, aunque procedimientos similares existen en otros lugares.
El desalojo se lleva a cabo en varias fases:
1. Presentación de la demanda
El propietario, a través de un abogado, presenta una demanda para solicitar el desalojo y la emisión de una orden judicial para cobrar la deuda.
2. Audiencia judicial
Si el inquilino se presenta ante el juez, puede solicitar un plazo para pagar la deuda (un "plazo de fijación", que en Italia puede durar varios meses).
Si el inquilino no se presenta, el tribunal emite automáticamente la orden de desalojo.
3. Consolidación de la solución
El juez establece una fecha para que el inquilino abandone la propiedad.
4. Desalojo forzoso
Si el inquilino no desaloja voluntariamente, el alguacil procederá al desalojo forzoso con la asistencia de la policía.
Simultáneamente, puede informar al registro de deudores para alertar a otros posibles propietarios.
¿Qué hacer si el inquilino ha desaparecido y no responde?
A veces, el inquilino desaparece sin dejar rastro: no responde llamadas, se muda del departamento sin dejar nueva dirección y desaparece sin más. En este caso, se puede declarar oficialmente como irrepetible.
