El mercado de oficinas de Milán: en búsqueda de propiedades de calidad
En 2024, el sector de oficinas en Milán absorbió aproximadamente 380.000 m², de los cuales 115.000 m² se concentraron en el último trimestre. Esto representa un 14% menos que el año anterior. Según el informe más reciente de Ipi, la disminución en las cifras obedece no tanto a una caída en la demanda, sino a una oferta restringida de oficinas de alta calidad (A/A+) y a una normativa urbanística compleja que complica el inicio de nuevos proyectos.
Ofertas de oficina de primera categoría
El factor que más influyó en los volúmenes de transacciones fue la escasez de propiedades de calidad, especialmente en las áreas de prestigio de Milán. Al igual que en 2023, este año solo se registraron tres transacciones que superaron los 10.000 m², con un 72% de la absorción total concentrada en oficinas de clase A/A+.
Las zonas más solicitadas siguen siendo el CBD (distrito central de negocios), Porta Nuova y CityLife, donde los espacios de oficina de alta gama encuentran ocupantes rápidamente. Los inversores continúan enfocándose en activos de primera categoría, mientras que los promotores optan por renovar edificios antiguos, ya que los nuevos desarrollos enfrentan trabas burocráticas.
Tasa de vacantes
La tasa de vacantes siguió reduciéndose, alcanzando un promedio de 9,5% en la ciudad y un 2,5% para oficinas de clase A/A+. Aproximadamente el 43% del área absorbida (171.000 m²) se encontraba en el centro y el CBD, mientras que 62.000 m² estaban en las áreas periféricas (16%).
La disminución de la tasa de vacantes indica estabilidad en el mercado, aunque la falta de propiedades de calidad está limitando el crecimiento. Los arrendatarios se vuelven cada vez más selectivos, optando por edificios con altos estándares de sostenibilidad ambiental (ESG) y eficiencia energética contemporánea.
Tarifas de alquiler y tendencias del mercado
La oferta limitada de oficinas de alta calidad ha incrementado las tarifas de alquiler en el centro de negocios de Milán. En el cuarto trimestre de 2024, las tarifas de alquiler de oficinas prime en el CBD alcanzaron los 730 €/m² al año, superando en algunos casos los 800 €/m² anuales para edificios con certificaciones LEED y WELL. La rentabilidad se mantiene estable: 4,5% neto para activos prime y 5,9% para propiedades de alta calidad en el mercado secundario.
Pronóstico para 2025
Se anticipa un crecimiento selectivo del mercado en 2025:
✔️ Concentración de transacciones en el segmento de alta gama
✔️ Incremento en la oferta gracias a proyectos de reurbanización
✔️ Foco en espacios de oficina ecológicos y tecnológicamente avanzados
Las empresas siguen prefiriendo oficinas modernas, eficientes en energía y adaptables a formatos de trabajo híbrido.
A pesar de la oferta limitada y un entorno regulatorio desafiante, el mercado de oficinas de Milán sigue siendo uno de los más dinámicos de Europa, con una demanda sólida y un interés continuo por parte de los inversores institucionales.
