El mercado de oficinas en Milán: en la búsqueda de propiedades de alta calidad
En 2024, el mercado de oficinas en Milán absorbió aproximadamente 380.000 m2, de los cuales 115.000 m2 - en el cuarto trimestre. Esto representa un 14% menos que el año anterior. Según el más reciente informe de Ipi, la disminución de las cifras se debe no tanto a una caída en la demanda, sino a una oferta restringida de oficinas de alto nivel (A/A+) y a una normativa urbanística compleja que dificulta el inicio de nuevos proyectos.
Ofertas de oficinas premium
La escasez de propiedades de calidad tuvo el impacto más significativo en los volúmenes de transacciones, especialmente en las áreas prestigiosas de Milán. Al igual que en 2023, este año solo se registraron tres transacciones de más de 10.000 m², con un 72% de la absorción total en oficinas de clase A/A+.
Las áreas más populares continúan siendo el CBD (centro de negocios), Porta Nuova y CityLife, donde los espacios de oficinas de alta calidad encuentran rápidamente inquilinos. Los inversores siguen enfocándose en activos premium, mientras que los promotores están optando por renovaciones de edificios más antiguos a medida que los nuevos proyectos enfrentan obstáculos burocráticos.
Tasa de vacantes
La tasa de vacancia continuó disminuyendo y alcanzó el 9,5% en promedio en la ciudad y el 2,5% para las oficinas de clase A/A+. Aproximadamente el 43% del área absorbida (171.000 metros cuadrados) se encontraba en el centro de la ciudad y el CBD, y 62.000 metros cuadrados en las áreas periféricas (16%).
La disminución de las tasas de vacancia indica estabilidad en el mercado, aunque la falta de propiedades de calidad está frenando el crecimiento. Los inquilinos están volviéndose cada vez más selectivos y eligen edificaciones con altos estándares de sostenibilidad ambiental (ESG) y eficiencia energética moderna.
Tarifas de alquiler y tendencias del mercado
La oferta limitada de oficinas de alto nivel ha incrementado los precios de alquiler en el distrito de negocios de Milán.
En el cuarto trimestre de 2024, los precios de alquiler de oficinas prime en el CBD alcanzaron los 730 €/m² al año, superando en algunos casos los 800 €/m² por año para edificios con certificación LEED y WELL. La rentabilidad se mantiene estable: 4,5% neto para activos prime y 5,9% para propiedades de mercado secundario de alta calidad.
Pronóstico para 2025
Se espera un crecimiento selectivo en el mercado en 2025:
✔️ Concentración de transacciones en el segmento de alta gama
✔️ Aumento de la oferta debido a los proyectos de reurbanización
✔️ Enfoque en espacios de oficina ecológicos y tecnológicamente avanzados
Las compañías siguen prefiriendo oficinas modernas, energéticamente eficientes y adaptables a formatos de trabajo híbridos.
A pesar de la oferta limitada y un entorno regulatorio desafiante, el mercado de oficinas en Milán sigue siendo uno de los más dinámicos de Europa, con una sólida demanda y un interés constante por parte de los inversores institucionales.
