El mercado inmobiliario de lujo en Italia

El mercado inmobiliario de lujo en Italia continúa fortaleciéndose tanto en las principales ciudades como en el segmento de segundas residencias de lujo. Según un estudio de Patrigest y Santandrea, el creciente número de personas adineradas, las condiciones fiscales favorables para grandes capitales y el interés de los inversores extranjeros respaldan la alta demanda de viviendas de alta gama. Milán sigue siendo el principal centro del mercado, mientras que los prestigiosos destinos turísticos mantienen su estatus como los lugares más atractivos para la inversión.

El crecimiento de la riqueza respalda el mercado

El sector inmobiliario de lujo en Italia demuestra resiliencia y un desarrollo estable. Uno de los principales factores de crecimiento ha sido el aumento del número de residentes adinerados del país. El número de contribuyentes con ingresos superiores a 120.000 euros anuales ha aumentado un 39% con respecto a 2008, a pesar de las crisis económicas de los últimos años.

Con el crecimiento del capital, los bienes inmuebles se consideran cada vez más no solo un lugar para vivir, sino también una forma de preservar y fortalecer la riqueza. En 2024, la proporción de propietarios entre las familias más ricas alcanzó el 95,3%, mientras que hace veinte años esta cifra era del 92,9%. Al mismo tiempo, el interés por el alquiler está disminuyendo gradualmente.

Geografía de la vivienda de lujo

Los precios más altos, superiores a 6.000 euros por metro cuadrado, se concentran en las ciudades más grandes y en las zonas turísticas más prestigiosas: en los lagos, en los Alpes y en la costa. Es aquí donde el mercado inmobiliario de alta gama representa una parte significativa de la oferta total.

Junto con Milán y Roma, también destacan municipios de élite más pequeños como Basiglio y Forte dei Marmi, con una concentración particularmente alta de residentes adinerados. Milán sigue siendo el mercado más prestigioso del país, mientras que Roma también es la segunda después de Florencia y Venecia en términos de atractivo.

Entre las grandes ciudades, Florencia lidera en términos de la proporción de bienes raíces de lujo: casi el 30% de las propiedades están en el segmento premium. Milán, Nápoles y Bolonia le siguen.

Un fuerte crecimiento en la demanda de segundas residencias

El mercado de segundas residencias caras se está desarrollando de manera particularmente activa. El número de transacciones que involucran propiedades con un precio superior a 1 millón de euros ha crecido un 22% durante el último año, y el volumen de este segmento prácticamente se ha duplicado en diez años.

Hoy en día, las segundas residencias representan aproximadamente el 76% de todas las transacciones en la categoría inmobiliaria de más de un millón de euros. Estas propiedades se compran cada vez más no solo para el ocio, sino también como un activo de inversión para la diversificación del capital.

Incluso durante períodos de inestabilidad del mercado, el segmento demuestra una alta resiliencia y se recupera rápidamente de las recesiones.

Estructura de la demanda cambiante

El estudio también muestra una escasez de oferta en el segmento de gama media-alta con precios que oscilan entre 6.000 y 10.000 euros por metro cuadrado. La escasez de apartamentos pequeños es particularmente notable: las propiedades de dos dormitorios representan el 43% de la demanda, pero solo el 33% de la oferta.

Esto indica un cambio en las preferencias de los compradores, incluidos los clientes adinerados, y crea oportunidades para nuevos proyectos de renovación y construcción de viviendas de formato más pequeño.

Alquileres de lujo y el mercado turístico

El segmento de alquiler premium también se mantiene activo. Las tarifas superiores a 20 euros por metro cuadrado al mes son típicas principalmente en los grandes centros económicos. Milán y Roma lideran el camino gracias a la fuerte demanda de profesionales, gerentes y empresas internacionales.

En las regiones turísticas, especialmente en los centros turísticos costeros y de montaña, los alquileres de lujo también tienen una demanda constante, y las segundas residencias siguen desempeñando un papel clave en el mercado.

Características de las ciudades más grandes

Milán sigue siendo el principal referente del mercado de lujo italiano. En el centro histórico, los precios de las viviendas superan los 12.600 euros por metro cuadrado, y en zonas prestigiosas como Brera y Porta Nuova, los precios alcanzan más de 14.500 euros. La alta demanda está respaldada tanto por inversores locales como extranjeros. El período medio de venta de las propiedades es de 4 a 6 meses.

Roma se distingue por un patrimonio histórico único y propiedades prestigiosas en el centro de la ciudad, donde los precios rondan los 10.300 euros por metro cuadrado. Entre los compradores se incluyen tanto familias adineradas locales como inversores extranjeros. Las ventas de propiedades aquí suelen tardar entre 5 y 6 meses.

Florencia tiene una alta proporción de viviendas de lujo y un interés significativo por parte de compradores internacionales. Las villas históricas y las residencias restauradas con vistas panorámicas tienen una demanda particularmente alta. Debido al mercado altamente selectivo, los períodos de exposición pueden superar un año.

Bolonia, Turín y Génova se están desarrollando según sus propios modelos: Bolonia es conocida por la estabilidad de su mercado, Turín por sus precios más asequibles y su arquitectura de alta calidad, y Génova es valorada principalmente por su ubicación y vistas al mar.

Las inversiones continúan creciendo

2025 también fue un año exitoso para el mercado de inversión inmobiliaria italiano. La inversión total alcanzó los 12.300 millones de euros, un 20% más que el año anterior.

Las inversiones residenciales totalizaron aproximadamente 841 millones de euros, mientras que el mercado de viviendas de lujo superó los 300 millones de euros. Los inversores están más interesados en proyectos de construcción y renovación.

Milán sigue siendo el principal polo de atracción de capitales, representando casi el 79% de la inversión residencial de lujo. Le siguen Roma, Florencia y destinos emblemáticos como Portofino.