Mercado de oficinas en Milán y Roma: aumento de la importancia de la oferta de calidad

De acuerdo con los estudios de JLL, el mercado italiano de alquiler de oficinas comenzó el año 2026 con tendencias opuestas en dos ciudades clave: Milán y Roma. Durante el primer trimestre, la absorción total superó ligeramente los 100.000 m², con aproximadamente 65.000 m² en Milán y 36.000 m² en Roma.

En general, los datos indican que el mercado se está inclinando cada vez más hacia la calidad: la demanda se vuelve más madura y selectiva, mientras que la oferta de propiedades de alta calidad sigue siendo limitada, especialmente en las áreas centrales.

Milán: Demanda fuerte a pesar de la reducción de espacio

En Milán, la absorción alcanzó alrededor de 65.000 m², a los que se sumaron 4.000 m² de subarrendamiento. Esta cifra confirma un alto nivel de actividad, comparable al mismo período del año 2025 y por encima de los valores promedio de los últimos cinco años. Sin embargo, hubo una ligera desaceleración en comparación con el año pasado, cuando el volumen rozaba los 100.000 m².

La principal razón fue la falta de grandes transacciones, junto con una disminución significativa en el tamaño promedio de las oficinas alquiladas, pasando de aproximadamente 1200 m² a 750 m². Esto refleja estrategias más precavidas por parte de las empresas y la intención de optimizar el espacio utilizado.

La demanda se enfoca cada vez más en propiedades de alta calidad: alrededor del 65% del espacio absorbido se encuentra en edificios de Clase A. Esta tendencia está respaldada por criterios de selección más estrictos, que consideran la calidad de la construcción, la sostenibilidad y una ubicación privilegiada.

La oferta limitada de propiedades premium sigue ejerciendo presión en el mercado: la tasa de vacancia promedio es del 9,4%, pero para las propiedades de alta categoría desciende al 3,6%. En consecuencia, los precios de alquiler siguen aumentando, llegando a los 820 euros por m² al año en el centro histórico y a 780 euros en los distritos comerciales modernos. El porcentaje de transacciones con precios de alquiler superiores a 600 euros/m² al año también está en aumento, representando aproximadamente el 30% del volumen total.

Desde una perspectiva geográfica, cerca del 40% de la demanda se concentra en las zonas centrales, principalmente en el centro histórico. Al mismo tiempo, las áreas semiperiféricas están fortaleciendo su posición, acumulando más de una cuarta parte de todas las transacciones, especialmente zonas como Farini-Isola y Porta Romana.

Los principales impulsores de la demanda son los servicios profesionales, como los bufetes de abogados, las instituciones financieras y las empresas de tecnología.

Roma: crecimiento impulsado por grandes transacciones

En Roma, la situación es distinta: el mercado de oficinas experimentó un crecimiento notable. La absorción alcanzó alrededor de 36.000 m², más del doble de la cifra del primer trimestre de 2025. El crecimiento fue impulsado principalmente por cuatro grandes transacciones de más de 5.000 m², incluyendo una transacción significativa con el sector público.

Al igual que en Milán, la capital sigue experimentando una alta demanda de propiedades de calidad, con edificios de Clase A representando el 57% de la absorción total. Esto confirma la creciente selectividad de los inquilinos en medio de una oferta limitada de oficinas premium.

El distrito financiero central sigue siendo un segmento clave del mercado, con alrededor del 40% de las transacciones, mientras que el distrito EUR destaca con la mayor transacción de prealquiler del trimestre.

En cuanto a los sectores, los servicios, en particular los bufetes de abogados, lideran, al igual que las instituciones públicas, que siguen desempeñando un papel importante en el mercado de oficinas en Roma.

La tasa de vacantes se mantiene baja, por debajo del 7% en general y alrededor del 1,5% para las propiedades de alta gama. Los precios de alquiler premium se mantienen en 610 € por metro cuadrado al año, con potencial de crecimiento a corto plazo.