Milán se torna cada vez más inaccesible: los costos de la vivienda suben más rápido que los ingresos

El mercado inmobiliario milanés sigue manifestando un creciente desequilibrio entre los precios de la vivienda y los niveles de ingresos. De acuerdo con el tercer informe del Observatorio de Vivienda Asequible (OCA), presentado en abril de 2026, los desafíos para costear la vivienda ya no son un evento temporal, sino que se han convertido en un inconveniente estructural persistente.

Residir en Milán solo con los ingresos del trabajo se vuelve cada vez más complicado: los costos de vivienda y transporte pueden representar hasta el 60% de los ingresos mensuales. Además, esta problemática ha trascendido hace tiempo los límites administrativos de la ciudad y ha impactado a toda la conurbación milanesa.

Milán continúa siendo un polo atractivo para laborar y estudiar, pero simultáneamente se está volviendo cada vez más inasequible para los residentes comunes. Los especialistas advierten que, sin una estrategia a largo plazo, esto podría incidir negativamente en el equilibrio social y económico de la urbe.

El incremento de los precios supera el aumento de los salarios

En 2024, los precios de la vivienda siguieron en ascenso:

• Los costos de adquisición de propiedades aumentaron un 8,5%;
• Los alquileres crecieron un 6,8%;
• Los salarios promedio solo incrementaron un 4,2%, cifra inferior a la tasa de inflación.

Para los trabajadores de ingresos medios y bajos, la coyuntura es aún más adversa:

• Los ingresos de los trabajadores aumentaron solo un 3,7%;
• Los sueldos de los empleados de oficina crecieron un 2,6%.

La brecha entre el costo de vida y los ingresos impacta cada vez más en la capacidad de alquilar o comprar una vivienda. Los ahorros familiares, la asistencia de familiares o el respaldo financiero externo cobran cada vez mayor relevancia.

El mercado de arrendamientos se torna menos estable

El precio medio del arrendamiento en Milán alcanzó los 201 euros por metro cuadrado al año. Al mismo tiempo, la cantidad de contratos a largo plazo está decreciendo y va en aumento la cantidad de modalidades de alquiler temporales y flexibles.

Incluso la vivienda con el denominado "arriendo concertado", antaño considerada más asequible, ahora se equipara en precio a las ofertas del mercado. Como consecuencia, esta herramienta prácticamente pierde su función social.

La polarización de los ingresos de la población, la vivienda se reduce

La configuración de ingresos en Milán evidencia una marcada estratificación social:

• Más de la mitad de los contribuyentes perciben menos de 26.000 euros al año;
• Casi un tercio, menos de 15.000 euros.

En este contexto, el ciudadano promedio puede costearse un espacio habitable cada vez más reducido. En muchos casos, la superficie disponible ya se ubica por debajo de los mínimos estándares de vivienda disponibles en el mercado.

El problema de la vivienda no solo se torna complicado, sino que para muchos se convierte en un inconveniente insoluble.

La población efectiva de Milán supera a la oficial

Uno de los hallazgos más interesantes del estudio fue la disparidad entre el número oficial de residentes y la población efectiva de la ciudad.

Según los registros de teléfonos móviles, los analistas dedujeron que, aunque Milán cuenta oficialmente con 1,4 millones de residentes, más de 1,6 millones de personas residen permanentemente en la ciudad. Esta cifra engloba a estudiantes, trabajadores temporales y personas no registradas oficialmente.

Esto genera una presión adicional sobre el mercado de alquileres, el transporte y los servicios de la ciudad.

Los arrendamientos a corto plazo agravan la crisis

Tras la pandemia, el mercado de alquileres a corto plazo comenzó a expandirse rápidamente. Cada vez más departamentos se convierten en alojamientos turísticos, reduciendo la oferta de viviendas a largo plazo para los residentes de la ciudad.

En los últimos cinco años:

• La proporción de arrendamientos a largo plazo ha descendido del 66% al 51%;
• Los contratos temporales y a corto plazo han captado casi la mitad del mercado.

Por un lado, esto refleja el creciente atractivo turístico de Milán, y por otro, incrementa la inestabilidad para quienes buscan vivienda para residencia permanente y empleo.

La subdesarrollo de la infraestructura hotelera ha intensificado aún más la presión sobre el parque de viviendas privadas.

La crisis habitacional se extiende más allá de Milán

Los problemas de asequibilidad de la vivienda han impactado no solo a Milán, sino también a las localidades vecinas del área metropolitana.

Incluso en municipios bien comunicados con Milán, los precios de los arrendamientos están en alza. Muchos residentes se trasladan más lejos del centro en un intento por reducir gastos, pero el ahorro no es tan significativo debido a los costos de transporte.

Según el estudio:

• La vivienda y el transporte público pueden consumir entre el 50% y el 60% de los ingresos;
• Cuando se utiliza un automóvil, este porcentaje a veces alcanza el 80%.

Además de la carga económica, esto genera problemas ambientales y de infraestructura adicionales.

Se requieren medidas integrales

Los autores del informe destacan que el problema de la vivienda está estrechamente relacionado con la política social, la planificación urbana y el mercado laboral.

Se precisa una estrategia a largo plazo

La parte conclusiva del informe considera la vivienda como una infraestructura estratégica indispensable para la competitividad económica y la estabilidad social de la ciudad.

Los expertos opinan que el arrendamiento asequible no debería superar los 100-110 euros por metro cuadrado al año. Una vez superado este límite, incluso los representantes de profesiones clave necesarias para el funcionamiento de la ciudad comienzan a verse forzados a abandonar el mercado de la vivienda.

La principal conclusión del estudio es que simplemente analizar el problema ya no basta. Milán requiere una política integral y a largo plazo que aborde las cuestiones de vivienda, transporte y empleo a nivel de toda la conurbación urbana.