Mercado de bienes raíces en Italia: aumentan las ventas y los precios en 2025

El sector inmobiliario italiano cerró el año 2025 con cifras positivas y optimistas, confirmando una etapa de estabilización tras la incertidumbre de los años previos. Según un informe de Grupo Tecnocasa, el mercado residencial muestra un notable incremento en el número de transacciones, precios al alza y una actividad de alquiler aún activa, aunque con una tasa de crecimiento que comienza a desacelerarse.

De esta forma, el mercado inmobiliario italiano inicia el 2026 con bases bastante sólidas, a pesar del persistente desequilibrio entre la alta demanda y la oferta limitada.

Más de 766 mil transacciones: impulso de las pequeñas ciudades al crecimiento

En el transcurso del 2025, se contabilizaron 766.756 operaciones de compraventa de propiedades residenciales en Italia, representando un incremento del 6,4% en comparación con el año anterior.

El mayor crecimiento se observó en las pequeñas ciudades y municipios fuera de los centros administrativos (+6,9%), mientras que las grandes ciudades también mostraron un resultado positivo (+5,4%).

Es relevante destacar la estructura del mercado: las ventas de edificios nuevos disminuyeron un 21%, mientras que las de mercado secundario crecieron un 9,1%. Esto señala que la escasez de viviendas nuevas y los elevados costos de construcción están desviando la demanda hacia las propiedades existentes.

Incremento de precios: Bari lidera, Milán y Roma mantienen un crecimiento constante

En la segunda mitad del 2025, el aumento promedio de los precios de la vivienda en las grandes ciudades fue del 2,6%, la cifra más alta desde el período posterior a la pandemia.

El mayor dinamismo se registró en Bari (+6,3%).

También se observan tendencias positivas en:

• Milán - +2,2%;
• Roma - +2,2%.

Es importante mencionar que ninguna gran ciudad presentó una disminución en los precios, lo que confirma la estabilidad del mercado.

Además, se aprecian dinámicas positivas en las ciudades provinciales (+1,7%), así como en las zonas suburbanas (+2,2%). Entre las ciudades provinciales, destacan las siguientes:

• Florencia (+4,0%);
• Bolonia (+2,8%).

A pesar de la reducción en los volúmenes de construcción, el precio de los edificios nuevos aumentó un 2,5%.

Estabilidad en los tiempos de venta, con diferencias persistentes entre ciudades

Para enero de 2026, el tiempo promedio de venta de bienes inmuebles en las grandes ciudades es de 108 días, sin cambios significativos respecto al año anterior.

Las ciudades con mayor dinamismo son:

• Milán - 88 días;
• Bolonia - 91 días.

Los plazos más prolongados se registraron en:

• Génova - 133 días;
• Bari - 126 días.

Se observa una mejora gradual en las áreas periféricas: el plazo medio pasó de 142 a 136 días.

Oferta y demanda: preferencia por apartamentos de tres habitaciones

En las grandes ciudades, el tipo de vivienda más demandado sigue siendo el de apartamentos de tres habitaciones (trilocale), representando el 41,2% de la demanda.

Le siguen en preferencia:

• Apartamentos de dos habitaciones (bilocale) - 24,9%;
• Apartamentos de cuatro habitaciones (quadrilocale) - 22,3%.

No obstante, la estructura de la demanda varía según la ciudad:

• En Milán, los apartamentos de dos habitaciones son los más solicitados (45,1%);
• En Génova, predominan los apartamentos de cuatro habitaciones (43,6%), facilitado por precios más accesibles.

La oferta continúa siendo limitada, especialmente en el segmento de viviendas de calidad en buen estado.

¿Quiénes compran bienes raíces?

Según el estudio:

• El 75,2% de las compras se destinan a residencia personal;
• la proporción de compras como inversión disminuyó al 17,9%.

La edad promedio de los compradores es de 43,3 años. Se observa un aumento de la actividad tanto en compradores jóvenes de 18 a 34 años como en el grupo de 55 a 64 años. Cada vez más personas adquieren viviendas fuera de la ciudad de su residencia.

Mercado de alquiler: desaceleración en el crecimiento, pero alta demanda persistente

Aunque persiste la escasez de oferta, la tasa de crecimiento de los precios de alquiler está descendiendo gradualmente.

En la segunda mitad del 2025:

• Los estudios y los apartamentos de tres habitaciones aumentaron un 2,2% en alquiler;
• Los apartamentos de dos habitaciones, un 2,3%.

Milán y Bolonia muestran un ligero enfriamiento en el mercado tras años de rápido crecimiento, mientras que Génova y Palermo registran el mayor crecimiento en los precios de alquiler.

Los alquileres más elevados siguen siendo en Milán:

• 837 € - estudio;
• 1.128 € - apartamento de dos habitaciones;
• 1.525 € - apartamento de tres habitaciones.

Se ha observado un retorno al mercado a largo plazo de algunas propiedades que anteriormente se destinaban a alquileres a corto plazo, lo que ha aumentado ligeramente la oferta. La proporción de contratos de alquiler para estudiantes también está en aumento, alcanzando el 14,1%, mientras que los contratos a precios de mercado libre representan el 39,5% del mercado. La rentabilidad bruta promedio de un apartamento de dos habitaciones alcanza el 5,7% anual.

Previsión para el 2026: crecimiento moderado con continua incertidumbre

Las expectativas para el 2026 siguen siendo positivas. Los analistas predicen:

• entre 780.000 y 790.000 transacciones de compraventa;
• un aumento en los precios de la vivienda entre el 1% y 3%;
• un incremento en los alquileres entre el 3% y 5%.

No obstante, el mercado sigue estando sujeto a la situación geopolítica internacional, la cual puede impactar en la confianza de las familias, los inversores y el nivel general de la demanda.