¿Es factible ceder una propiedad alquilada para su uso gratuito?
Imagina: alquilas un apartamento acogedor, lo decoras a tu gusto y le das tu toque personal a cada rincón. Luego, las circunstancias cambian y decides permitir que un amigo o familiar lo use sin coste alguno. ¿Pero desde el punto de vista legal, es esto viable?
¿Qué es un contrato de uso gratuito?
De acuerdo con el artículo 1803 del Código Civil italiano, el contrato de comodato de uso es un acuerdo donde una parte (comodante) entrega a otra (comodatario) un bien mueble o inmueble para su uso durante un tiempo determinado o con un propósito específico. Al concluir ese período, el bien debe ser devuelto.
Pero, ¿qué sucede si cedes un apartamento alquilado para su uso gratuito? ¿Puedes disponer de él como si fuera de tu propiedad?
¿Puede un inquilino subarrendar una propiedad?
En Italia, un inquilino puede subarrendar una parte del apartamento, pero sólo bajo ciertas condiciones. Si el contrato de arrendamiento no prohíbe explícitamente el subarriendo, es suficiente con notificar al propietario la intención, proporcionando los datos del subarrendatario.
Sin embargo, para ceder completamente la propiedad en subarriendo se necesita el consentimiento por escrito del arrendador. Esto está regulado por el artículo 2 de la Ley Nº 392 del 27 de julio de 1978, que establece:
"El arrendatario no puede subarrendar totalmente el inmueble ni ceder el contrato a terceros sin el consentimiento del arrendador. A menos que se indique lo contrario en el contrato, el arrendatario puede subarrendar parte del inmueble, notificándolo previamente al arrendador por correo certificado, indicando el nombre del subarrendatario, la duración del contrato y el bien arrendado."
¿Es posible ceder una vivienda alquilada para su uso libre?
Dado que el contrato de uso gratuito, como su nombre indica, no implica pago alguno, ¿es posible transferir una vivienda alquilada bajo este esquema?
Aquí se aplican las mismas normas que en el subarriendo:
- Si el contrato de arrendamiento no prohíbe la cesión para uso gratuito, el inquilino puede hacerlo notificando al propietario.
- Si el contrato contiene una prohibición de subarriendo y cesión para uso gratuito, será necesario el consentimiento por escrito del propietario.
De lo contrario, ceder el apartamento a terceros sin el consentimiento del propietario se considerará un incumplimiento del contrato, pudiendo llevar a su terminación y al desalojo del inquilino.
¿Puede una persona que ha recibido un inmueble a título gratuito alquilarlo?
Supongamos que el propietario del apartamento lo cede a alguien mediante un contrato de uso gratuito. ¿Puede esta persona alquilarlo por su cuenta?
El artículo 1804 del Código Civil italiano responde que el comodatario debe utilizar el inmueble exclusivamente en los términos estipulados en el contrato y no puede transferirlo a terceros sin el consentimiento del comodante.
Si alquila el apartamento sin permiso, el propietario tiene derecho a:
- Exigir la devolución inmediata del bien.
- Presentar una reclamación por daños y perjuicios.
¿Quién debe declarar los ingresos por alquiler?
Si el inmueble cedido para uso gratuito es posteriormente alquilado a terceros, surge la cuestión: ¿quién debe pagar impuestos sobre los ingresos obtenidos?
Por ley, los ingresos por alquiler siempre se gravan a nombre del propietario del inmueble, incluso si otra persona recibe los pagos. Así, si el comodatario alquiló el apartamento, la obligación tributaria recae sobre el propietario del inmueble, ya que sigue siendo el propietario legal.
Este principio está consignado en el artículo 1, apartado 2, del Decreto Legislativo 504/1992, que establece que el impuesto sobre bienes inmuebles lo paga el propietario, independientemente de quién perciba efectivamente los ingresos derivados de él.
Conclusión
Ceder una vivienda alquilada para uso gratuito es posible, pero requiere revisar cuidadosamente las condiciones del contrato de arrendamiento. Si no hay prohibición, es suficiente con informar al propietario. Si la cesión está prohibida, será necesario su consentimiento.
Lo mismo aplica al comodatario: si desea alquilar el inmueble recibido para su uso, necesita permiso del dueño.
Tener conocimiento legal en estas cuestiones ayudará a evitar consecuencias desagradables, desde la rescisión del contrato hasta sanciones económicas.
