El sector inmobiliario de alta gama se desacelera, pero no se detiene: Italia en el punto de mira de los inversionistas

Una síntesis de los últimos informes de Knight Frank confirma el continuo interés de los inversionistas ultrarricos en Roma y Milán

Tras un extenso período de crecimiento dinámico, los precios de las propiedades residenciales de lujo continúan aumentando, aunque a un ritmo más moderado. No obstante, la situación varía significativamente según la región, el segmento y la ciudad específica. Esta disparidad se refleja en los datos de la serie de informes de Knight Frank para la primera mitad de 2026 (Índice Global de Precios de la Vivienda, Índice de Ciudades Globales Prime, Inteligencia Global Super-Prime y Señales Residenciales Europeas), que ofrecen una visión completa de los mercados inmobiliarios a nivel global, europeo e italiano.

Los precios continúan al alza, pero con un ajuste por la inflación, la tendencia es negativa

El Índice Global de Precios de la Vivienda, que monitorea 55 mercados clave en todo el mundo, mostró un incremento promedio de precios nominales del 1,4% interanual en el primer trimestre de 2026. Esta es la tasa de crecimiento más baja desde el tercer trimestre de 2024. Sin embargo, el 91% de los mercados analizados todavía experimentaron un crecimiento nominal positivo.

El principal desafío radica en la inflación. Después de ajustar por la inflación, los precios reales disminuyeron en promedio un 1,8% interanual. La inflación sigue socavando el crecimiento nominal, y una recuperación sostenible requerirá más reducciones en las tasas de interés y la disminución de las presiones inflacionarias.

Quiénes lideran y quiénes retroceden:

• Turquía encabeza el crecimiento nominal (+26,2%), pero debido a la alta inflación, el crecimiento real es negativo (-3,5%).
• También entre los líderes en crecimiento nominal se encuentran Hungría (+21,4%), Macedonia del Norte (+16,7%), Portugal (+16,5%) y Croacia (+16,1%).
• España se sitúa en el séptimo lugar con un crecimiento del +13,9%, mostrando un crecimiento real positivo del 10,1%.
• En la parte baja de la lista se encuentran China continental (-6,3%) y Canadá. (-5.0%).

Asia domina el mercado inmobiliario de lujo a nivel mundial (Prime)

El Índice de Ciudades Globales Prime (47 ciudades en todo el mundo) registró un aumento promedio en los precios de propiedades de lujo del 2.0% en 12 meses. El mercado se ha vuelto más selectivo: los inversores evalúan los fundamentos de ciudades específicas en lugar de la tendencia global general.

Ciudades destacadas:

• Tokio mostró un impresionante crecimiento anual del +44.4% (el líder absoluto), pero experimentó una caída del -8.6% durante el último trimestre, lo que sugiere el fin de la fase de aceleración rápida. En 5 años, el mercado de Tokio ha crecido un 126,4%.
• Entre los principales mercados asiáticos se encuentran: Manila (+19,9%), Dubái (+13,0%), Seúl (+11,3%), Singapur (+9,8%), Bombay (+8,2%).
• En 5 años, Dubái se ha convertido en el líder en crecimiento: un impresionante +180,7%.
• En el otro extremo: Vancouver (-10,4%), Toronto (-9,5%), Cantón (-8,9%), Pekín (-7,3%), Shanghái (-7,2%). Londres también se mantiene en números negativos (-4,0% en el año y -5,1% en 5 años).

Segmento de superlujo (Super-Prime): Dubái a la cabeza, Nueva York y Hong Kong ganan impulso

En el segmento de superlujo (transacciones de $10 millones), se registraron 636 transacciones en 12 ciudades clave en el primer trimestre de 2026 por un total de $11.400 millones (con un precio promedio de propiedad de $18,6 millones).

• Dubái mantuvo su liderazgo absoluto: 193 transacciones por $3.430 millones (+35% en el trimestre). No obstante, Knight Frank señala que este pico se alcanzó en enero-febrero, antes de la escalada del conflicto regional a finales de febrero de 2026.
• En el segundo lugar se encuentra Hong Kong (94 transacciones por 1.840 millones de dólares).
• Nueva York ocupa el tercer lugar (90 transacciones por 1.670 millones de dólares, un aumento del +58% durante el trimestre).
• En conjunto, estas tres ciudades representaron casi el 60% de todas las transacciones de ultra alto nivel a nivel mundial. Londres registró 45 transacciones (836 millones de dólares), pero aún está muy por debajo de sus cifras de 2022.
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Europa: los destinos turísticos experimentaron un crecimiento del 60% en 5 años

El perfil del comprador está evolucionando en el mercado inmobiliario de lujo europeo. La proporción de europeos (excluyendo a los británicos) ha disminuido al 40%, mientras que los británicos y estadounidenses han aumentado su actividad.

• Los británicos representan aproximadamente un tercio de la demanda internacional: además de Mónaco y la Costa Azul, también adquieren propiedades activamente en Madrid, Ibiza y Toscana.
• Los estadounidenses invierten activamente en Milán, Ibiza y el Algarve.
• En los últimos 5 años, los precios en las regiones turísticas ("con sol") han experimentado un aumento significativo: el Algarve (+60% desde 2020), seguido de Provenza, Marbella, Mallorca, Ibiza y Saint-Tropez. En cuanto a las ciudades, Zúrich y Milán muestran una dinámica destacada a lo largo de 5 años.

Es esencial considerar el impacto de la moneda: para un estadounidense o suizo, una compra en la zona euro actualmente resultará "más económica" en términos de percepción de precio debido a las variaciones en el tipo de cambio.

Italia: El mercado general crece, Milán se estabiliza y Roma brilla

En el contexto global, Italia muestra resultados variados según la ciudad y el segmento:

• Mercado principal: Italia se sitúa en el puesto 27 a nivel mundial con un crecimiento nominal anual del +5,2% (crecimiento real del +2,8%). Estas cifras superan las de Alemania, Francia y el Reino Unido.
• Milán (segmento Prime): Se ubica en el puesto 32 de 46 con un -0,9% en el año. Este descenso no es una caída, sino una normalización tras un fuerte repunte de cinco años, durante los cuales los precios en Milán aumentaron un +36% (la séptima mejor cifra a nivel global). La demanda internacional en Milán por parte de estadounidenses y británicos sigue siendo sólida.

Roma destaca en el mercado europeo

Un informe específico de Knight Frank y la agencia ReLiving se centra en Roma. Según el PIRI 100, el mercado inmobiliario de lujo de Roma creció un 5,5% en 2025, posicionando a la capital italiana en el puesto 23 a nivel mundial, por encima de Madrid, París y Nueva York.

¿Qué atrae a los inversionistas a Roma?

1. Extranjeros: La demanda principal proviene de compradores del Reino Unido, Estados Unidos, Francia, Polonia y el norte de Europa. Los británicos suelen trasladar su residencia fiscal a Roma, mientras que los estadounidenses adquieren segundas residencias de prestigio. El "impuesto fijo" italiano (un gravamen fijo para residentes adinerados) desempeña un papel significativo.
2. Cadenas hoteleras: Las marcas de lujo más reconocidas a nivel mundial están ingresando a la ciudad. Tras W Rome y The Rome EDITION, se inaugurarán Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari y Six Senses.
3. Zonas populares: Ubicaciones como Via Veneto - Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, EUR y Appia Antica (esta última atrae a quienes valoran la privacidad y las villas históricas).

Precios en Roma: Las propiedades de lujo renovadas se venden entre 10.000 y 15.000 euros por m² (en el "Triángulo de Oro" / Tridente, los precios son aún más elevados). Esto hace que Roma sea altamente competitiva en comparación con Londres, París o Ginebra. El formato más solicitado es la vivienda "llave en mano" con altos estándares de eficiencia energética, características de hogar inteligente, servicio de conserjería y estacionamiento. La escasez significativa de este tipo de propiedades llave en mano está provocando un aumento en los precios en Roma.