Problema en el contrato de alquiler: cómo corregirlo o anularlo

La forma de rectificar errores en un contrato de arrendamiento (ubicación) en Italia varía según si el documento ya se ha registrado en la Agenzia delle Entrate (Servicio de Impuestos) o no.

1. Caso en el que el contrato NO está registrado aún (situación sencilla)

Si los documentos aún no se han presentado a la oficina de impuestos, corregir la imprecisión es muy simple:

Si el contrato es electrónico: basta con editar el texto en la computadora, imprimirlo de nuevo y firmarlo.

Si el contrato ya está impreso en papel: tache cuidadosamente el error, escriba la información correcta al lado y ambas partes (arrendador e inquilino) deben firmar junto a la corrección en los márgenes.

2. El contrato YA ha sido registrado (tres situaciones posibles)

Si el documento ya se ha enviado a la oficina de impuestos, no se puede corregir manualmente. Dependiendo del tipo de error, debe actuar de una de tres maneras:

A. Errores importantes en el texto (requiere un acuerdo adicional)

En caso de errores significativos, como una incorrecta indicación del alquiler anual, la distribución de los gastos de servicios públicos, la omisión de un garaje/sótano o la confusión en los datos personales de las partes, es necesario redactar un acuerdo correctivo (escritura privada de rectificación).

Debe incluir:

Datos personales completos del arrendador y del arrendatario.

Datos de registro inicial del acuerdo (fecha, serie, número de protocolo y código del departamento tributario).

Versión corregida de la cláusula (redacción clara en lugar de la errónea).

Plazos y costos:

El acuerdo debe registrarse en un plazo de 30 días desde la firma.

Si la modificación no altera el monto total del alquiler ni su duración, la tasa estatal (imposta di registro) es fija: 200 euros (pagados mediante el formulario F24 Elide, código fiscal 1500).

Impuestos: Si el acuerdo está bajo el régimen Cedolare Secca (impuesto fijo), no es necesario pagar impuesto de timbre (sellos). Si es el régimen habitual (IRPEF), se deben adquirir sellos fiscales por 16 euros (un sello por cada 4 páginas o 100 líneas de texto).

B. Errores en los datos catastrales (en el formulario RLI)

Si el contrato en papel está correctamente redactado, pero se cometió un error al introducir los números catastrales de la propiedad (foglio, particella, subalterno) al enviarlo en línea, el procedimiento es más sencillo:

Corrección: Es posible introducir los datos correctos sin penalizaciones en la Hoja C (Quadro C) del formulario RLI durante el próximo registro (al pagar el impuesto del próximo año de alquiler, renovación o rescisión anticipada, por ejemplo).

Precio: Es totalmente gratuito.

B. Errores de tipografía o en la elección de un régimen fiscal

Si los números en los códigos fiscales (Codice Fiscale) se mezclan en el formulario RLI en línea, o si por error no se selecciona el régimen Cedolare Secca (aunque esté indicado claramente en el contrato en papel):

Corrección: Se debe presentar una solicitud por escrito para rectificar el error (istanza in autotutela). Adjunte una copia del contrato correcto, el recibo del registro erróneo y los pasaportes de las partes.

Envío: A través del servicio en línea Civis, por correo electrónico PEC a la oficina tributaria o en persona a un empleado en ventanilla. Este proceso también es gratuito.

3. ¿Cuándo es posible anular completamente un contrato debido a un error? A veces, un error va más allá de una simple errata y representa una idea equivocada importante que influyó en la decisión de firmar el documento. Un contrato solo puede anularse en los tribunales si el error es tanto material como evidente para la otra parte. El error debe ser esencial. Esto significa que de haber conocido la verdad, nunca se habría firmado el contrato. La ley distingue 4 casos de este tipo:

La esencia u objeto de la transacción: Si creías estar alquilando un apartamento, pero realmente firmaste un contrato de compraventa a plazos.

Características del objeto: Alquilaste un inmueble pensando que era residencial, pero en el registro catastral figura como un inmueble comercial (oficina o tienda), donde no está permitido residir.

La identidad del inquilino: Arrendaste el apartamento a alguien que creías ser un especialista respetable y solvente, pero resultó ser una persona completamente distinta y sin ingresos.

Error legal (error en la ley): Alquilaste un terreno para construir un almacén, sin saber que la legislación local prohíbe cualquier tipo de construcción en ese lugar.

El error debe ser evidente (reconocible)

La otra parte, actuando con diligencia ordinaria, debería haberse percatado de tu error:

Si el error era perceptible: El contrato se anula para proteger a quien cometió el error.

Si el error no era perceptible: El contrato se mantiene vigente para proteger a la otra parte, que actuó de buena fe y sin culpa.