Cómo comercializar un apartamento a su arrendatario y evitar errores

Vender un apartamento que ya está arrendado se puede llevar a cabo de distintas maneras. El dueño puede ofrecer vender la propiedad directamente al inquilino o venderla a un tercero. Es esencial considerar las normativas que gobiernan el derecho de adquisición preferente, la validez del contrato de arrendamiento y las posibles implicaciones fiscales.

Cómo vender un apartamento a un inquilino

En muchos casos, vender la propiedad al inquilino actual resulta ser la opción más práctica. Este enfoque permite evitar múltiples visitas de extraños al apartamento, reducir los costos de los servicios de una agencia inmobiliaria y simplificar considerablemente todo el proceso de transacción.

No obstante, la legislación italiana establece ciertos procedimientos que protegen los derechos del inquilino.

Los pasos principales de la venta

1. Propuesta formal de compra

Si el propietario tiene intenciones de vender el apartamento al final del primer período del contrato de arrendamiento (por ejemplo, después de los primeros cuatro años de un contrato de arrendamiento 4+4), el inquilino puede tener un derecho de preferencia de compra (derecho de primera opción).

En esta situación, el dueño está obligado a enviar una notificación formal por correo certificado o correo electrónico certificado (PEC), detallando:

• el precio de venta;
• las condiciones de la transacción;
• el plazo para tomar una decisión.

2. Plazo de respuesta

Una vez recibida la notificación, el inquilino dispone de 60 días para comunicar si ejercerá su derecho de compra.

En caso afirmativo, la formalización de la transacción generalmente tiene lugar en los siguientes 30 días.

3. Venta sin restricciones

Si el primer plazo del contrato ya ha culminado o el inquilino ha rechazado oficialmente la compra, el propietario tiene la facultad de vender el apartamento libremente a cualquier interesado.

No obstante, nada impide que las partes decidan vender al inquilino en cualquier momento en términos mutuamente beneficiosos.

4. Terminación de un contrato de arrendamiento

Si el inquilino adquiere el apartamento como su vivienda principal, puede beneficiarse de incentivos fiscales para su primera propiedad.

Una vez firmado el contrato de compraventa, el contrato de arrendamiento finaliza automáticamente ya que el inquilino y el propietario pasan a ser la misma persona.

¿Qué ocurre con el contrato de arrendamiento tras la venta del apartamento?

Si el apartamento se vende a un tercero, el contrato de arrendamiento existente no se cancela.

Conforme al artículo 1599 del Código Civil italiano, el nuevo dueño se convierte automáticamente en parte del contrato en lugar del propietario anterior.

Esto implica que:

• el inquilino conserva el derecho a ocupar el apartamento hasta la finalización del contrato de arrendamiento;
• la renta permanece invariable;
• los términos del acuerdo no pueden ser modificados unilateralmente por el nuevo propietario;
• el nuevo dueño tiene derecho a percibir el alquiler y a reintegrar la fianza al término del arrendamiento.

Cuándo no es posible renovar un contrato de arrendamiento

El propietario tiene la potestad de rechazar la renovación automática del contrato únicamente en circunstancias estipuladas por la ley.

Por ejemplo, si:

• pretende utilizar el apartamento como su propia residencia o la de familiares cercanos;
• no posee otros bienes inmuebles residenciales (salvo su vivienda propia) y pretende vender el apartamento.

En este caso, el inquilino debe ser informado al menos seis meses antes de la finalización del contrato. Es en este escenario que posee un derecho de adquisición preferente para comprar.

Contrato de arrendamiento no inscrito

Si el contrato de arrendamiento no está inscrito en la Agencia Tributaria italiana o el arrendamiento se realiza de forma ilegal, dicho contrato carece de validez legal frente a terceros.

Tras la venta, el nuevo dueño tiene la facultad de exigir el desalojo del apartamento y la persona que reside en él no podrá beneficiarse de las protecciones habituales previstas por la ley.

¿Siempre tiene el inquilino un derecho de adquisición preferente para comprar?

Es común creer que el inquilino siempre tiene el primer derecho a adquirir el apartamento. En la práctica, esto no es cierto.

Conforme a la Ley N° 431/1998, el derecho de adquisición preferente surge únicamente si se cumplen determinadas condiciones.

No existe derecho de adquisición preferente si:

• el apartamento se vende durante el contrato de arrendamiento;
• el contrato ya ha superado su primera renovación;
• el propietario posee otro inmueble residencial;
• el apartamento se transfiere a un cónyuge o parientes hasta el segundo grado de parentesco;
• se realiza una donación, herencia o venta de todo el edificio en su totalidad.

En todos los casos mencionados, el propietario tiene la libertad de vender el inmueble a cualquier persona interesada.

Comercialización de un apartamento a un tercero

Vender un apartamento con un inquilino existente presenta sus propias particularidades.

Disminución del valor de mercado

Un apartamento ocupado suele tener un precio más bajo que uno desocupado.

El descuento medio oscila entre el 15 y el 30%.

La magnitud de la rebaja depende principalmente del plazo restante del contrato de arrendamiento:

• si el contrato está próximo a finalizar, la rebaja es relativamente pequeña;
• si restan varios años para la culminación del contrato de arrendamiento, el comprador suele requerir un precio significativamente más bajo.

Impuesto sobre las plusvalías

El importe del impuesto está condicionado al tiempo transcurrido desde la adquisición del apartamento.

Si el propietario ha sido dueño del apartamento por más de cinco años

Las ganancias de la venta están exentas del impuesto sobre las plusvalías.

Si el apartamento ha sido propiedad de la persona por menos de cinco años

En caso de venta por un importe superior al de compra, deberá abonar un impuesto del 26% sobre la ganancia obtenida.

Venta al inquilino actual

Beneficios

• puede percibir casi el valor total de mercado de la propiedad;
• no hay gastos por servicios de agencia inmobiliaria;
• no es preciso realizar múltiples visitas al apartamento;
• el comprador está bien informado sobre el estado de la propiedad, disminuyendo así el riesgo de reclamaciones posteriores.

Desafíos potenciales

El inquilino puede usar su posición para negociar un precio más bajo, alegando que es más complicado vender un apartamento con un inquilino.

Además, la transacción a menudo está supeditada a la obtención de una hipoteca. Si el banco deniega el financiamiento, la venta puede fracasar tras varios meses de espera.

Venta a un tercero con un contrato de arrendamiento vigente

En estos casos, los posibles compradores suelen ser principalmente inversores.

Beneficios

• la propiedad ya genera un ingreso estable;
• el vendedor continúa recibiendo el alquiler hasta la firma del acuerdo notarial.

Desventajas

Los inversores suelen demandar un descuento significativo.

Además, el inquilino puede dificultar que los posibles compradores vean el apartamento. En algunos casos, surgen problemas con el pago del alquiler, lo que puede complicar la venta.

Pago de compensación al inquilino por salida anticipada

En ocasiones, la opción más ventajosa es llegar a un acuerdo con el inquilino para la rescisión anticipada del contrato.

Este acuerdo implica que el propietario abona al inquilino una cierta suma para que abandone voluntariamente el apartamento.

No se trata de un requisito legal, sino de un acuerdo voluntario entre las partes.

Esta alternativa resulta especialmente justificada si el costo de un apartamento desocupado es considerablemente superior al de una propiedad con un contrato de arrendamiento en vigor.

Por ejemplo, si la venta de un apartamento ocupado implica una reducción del precio de 25.000 euros, entonces el pago de compensación al inquilino por un monto de 5–7 mil euros le permite conservar la mayor parte del valor de mercado de la propiedad.

Además, este enfoque ayuda a evitar largas esperas hasta la finalización del contrato de arrendamiento o procedimientos legales de desahucio, lo que agiliza considerablemente la transacción.