Gastos al vender una vivienda tras reformas importantes en un edificio de apartamentos

Cuando se plantea efectuar reformas significativas en un bloque de apartamentos, surge la interrogante sobre quién debe asumir dichos costes en caso de venta de una vivienda. La respuesta depende de cuándo se hayan aprobado exactamente dichas obras: antes o después de la transacción de compraventa.

¿Quién paga las reformas si se autorizaron antes de la venta?

Si las reformas importantes fueron aprobadas en una asamblea de propietarios antes de la firma de la escritura pública (contrato de compraventa), entonces legalmente los gastos recaen en el vendedor. Según jurisprudencia reciente, el vendedor, siendo propietario al momento de la aprobación de la obra, está obligado a costear todos los gastos relacionados con la misma.

Esto fue ratificado por una sentencia judicial en Nápoles de noviembre de 2023. En este caso, el nuevo propietario, que recibió demandas de pago del contratista, impugnó la situación ante los tribunales y salió victorioso. El tribunal determinó que el propietario anterior debía hacerse cargo de las reformas, al ser propietario en el momento en que se decidió llevar a cabo las obras.

¿Qué sucede durante las reformas habituales?

Estas normas se aplican exclusivamente a reformas de importancia. Respecto a las reformas en curso, la situación es diferente. Si la obra en curso fue aprobada antes de la transacción pero se concluyó después, los costes corresponden al nuevo propietario, dado que es quien se beneficia directamente de los resultados de dicha obra.

La relevancia de los acuerdos entre vendedor y comprador

Durante la transacción de compra-venta, el vendedor debe informar al comprador sobre las futuras reformas. Esto permite a ambas partes acordar quién asumirá los costes futuros. Por ejemplo, podrían incluir una cláusula en el contrato donde el vendedor se compromete a pagar todos los gastos aprobados previamente a la transacción.

¿Qué hacer si el vendedor no puede costear las reformas?

En caso de que el antiguo propietario no pueda cubrir los costes de las reformas importantes, los nuevos propietarios no tienen la obligación de hacerse cargo de dichos gastos. En este escenario, la administración del edificio o la Comunidad de Propietarios deben reclamar la deuda al propietario anterior a través de acciones legales, llegando incluso al embargo de sus bienes.

¿Se pueden abonar las reformas en cuotas?

Ante dificultades económicas, es posible solicitar un plan de pagos fraccionados para costear las reformas. Esta gestión se realiza a través de la administración del edificio, que lleva el asunto a la asamblea de propietarios para su consideración. Este enfoque contribuye a evitar deudas y a preservar la estabilidad financiera del hogar.

Por lo tanto, al vender una vivienda, es crucial tener en cuenta los plazos para la aprobación de reformas importantes y convenir previamente cómo se distribuirán los costes, con el fin de prevenir conflictos y malentendidos.