¿Cómo lograr una hipoteca por un monto mayor al valor de la propiedad?
Es inusual que los bancos concedan hipotecas que superen el valor de la propiedad en cuestión. No obstante, en ciertos casos esto es factible, especialmente si se requieren fondos adicionales para reparaciones u otros préstamos. Es esencial comprender que, por lo general, los bancos no aprueban financiamientos que excedan el 80% del valor de la propiedad, aunque existen excepciones. ¿Qué hacer si se necesita una suma considerable?
¿Cómo obtener una hipoteca por una gran cantidad?
En ocasiones, al adquirir una propiedad es factible que se requiera una suma que sobrepase su valor de mercado. Esto puede ser debido a reparaciones, honorarios de un agente inmobiliario o notario, o saldar otras deudas. Sin embargo, los bancos pocas veces acceden a estas solicitudes y para obtener dicho préstamo, se deben cumplir ciertos criterios.
¿Cuándo es posible una hipoteca por un monto superior al 80% del valor de la propiedad?
Antes de aprobar una hipoteca, los bancos evalúan la relación préstamo-valor (LTV), que indica la proporción entre el préstamo y el valor de la propiedad. Por lo general, los bancos no ofrecen hipotecas por encima del 80% del valor de mercado del inmueble. Por ejemplo, si una casa cuesta 200.000€, el préstamo máximo sería de 160.000€.
Este límite se basa en una resolución del Comité Interministerial de Crédito y Ahorro (CICR) del 22 de abril de 1995, que recomendó no superar el 80% en hipotecas. No obstante, esta norma no es obligatoria y, en casos justificados, los bancos pueden conceder hipotecas por encima del 80% e incluso llegar al 100%.
Requisitos para obtener una hipoteca por un monto mayor al valor de la propiedad
Aunque teóricamente es posible obtener una hipoteca por encima del valor de la propiedad, se deben cumplir ciertos requisitos. En primer lugar, el banco revisará los criterios estándar, como la tasación de la propiedad y la situación financiera del solicitante. Además, el banco debe asegurarse de que existan motivos válidos para aumentar el préstamo.
Estos motivos pueden incluir:
- necesidad de fondos extra para reparaciones o mejoras;
- deseo de incluir en el préstamo gastos de agentes inmobiliarios, notarios u otros costos asociados con la compra;
- necesidad de saldar otras deudas simultáneamente a la obtención de la hipoteca.
Estos motivos deben estar respaldados y detallados en el contrato de hipoteca. Por ejemplo, se necesitarán estimaciones para trabajos de renovación o contratos con contratistas para justificar la necesidad de una suma mayor.
Garantías y riesgos adicionales de una hipoteca por encima del valor de la propiedad
Conseguir una hipoteca por encima del valor de la propiedad conlleva ciertos riesgos y requiere garantías adicionales por parte del banco. Los bancos pueden endurecer las condiciones de los préstamos y solicitar medidas de protección adicionales.
Garantías adicionales del banco
A medida que aumenta el riesgo de impago, el banco puede requerir garantías adicionales, como:
- un seguro adicional por encima del valor de la propiedad;
- fiadores que puedan asumir la deuda en caso de insolvencia del prestatario principal;
- imposición de una segunda hipoteca en otra propiedad como garantía adicional.
Debido a los riesgos y requisitos adicionales, los bancos rara vez aceptan este tipo de transacciones y el proceso de aprobación puede ser más complejo.
Riesgos de auditorías fiscales
Los prestatarios que obtienen una hipoteca por encima del valor de la propiedad pueden enfrentar auditorías fiscales adicionales. La agencia tributaria puede sospechar de una sobrevaloración de la propiedad para obtener un préstamo mayor, lo que podría resultar en investigaciones y posibles consecuencias legales, como cargos por fraude o falsificación de documentos oficiales.
Formas alternativas de obtener más dinero
En lugar de solicitar una hipoteca por encima del valor de la propiedad, se pueden considerar opciones de financiación alternativas. Algunos bancos ofrecen productos financieros especializados que abarcan la compra de inmuebles y los gastos asociados:
- una hipoteca para compra y renovación cubre el costo de la propiedad y las obras de mejora;
- una hipoteca para compra y liquidez proporciona fondos extras para diversos gastos relacionados con la compra.
En el primer caso, el préstamo se entrega por partes conforme se completan las obras, lo que facilita el control. En el segundo caso, se suele requerir otra propiedad como garantía adicional.
Por lo tanto, si se necesita un préstamo importante, es crucial prepararse adecuadamente, calcular todos los gastos y considerar los riesgos de auditorías fiscales y las obligaciones adicionales con el banco.
