Sector inmobiliario 2026: Desaceleración de subidas de precios y ventas débiles en segundo trimestre

Los datos de la Encuesta del Mercado de Viviendas del Banco de Italia señalan un periodo de enfriamiento en el mercado, que aún no se traduce en una recesión profunda. En cuanto a las perspectivas a largo plazo, los agentes inmobiliarios muestran un leve aumento en la confianza.

El estudio del Banco de Italia para el segundo trimestre de 2026 registró una desaceleración en la tasa de crecimiento de los precios de las propiedades residenciales. Las transacciones completadas a través de agencias también experimentaron una ligera disminución en comparación con el mismo periodo del año anterior.

En particular, los agentes indican una dinámica de precios moderada, mientras que los descuentos en negociaciones y los tiempos promedio de venta se mantienen en niveles históricamente bajos. La demanda de los compradores continúa siendo débil, lo que coincide con otra reducción en la disponibilidad de viviendas en el mercado.

La dinámica de precios de la vivienda está desacelerándose

En el segundo trimestre de 2026, la diferencia (balance) entre el porcentaje de agentes inmobiliarios que reportaron incrementos en precios y aquellos que notaron una disminución cayó a 7 puntos porcentuales (en contraste con 12 puntos porcentuales en el trimestre previo). A pesar de la desaceleración, esta cifra sigue siendo más alta que la del mismo periodo en 2025.

Desglose regional:

• Noroeste: la caída más pronunciada en tasas de crecimiento: el balance descendió de 11 a solo 1 p.p.
• Noreste y Centro: una desaceleración más moderada (balances 13 y 11 p.p., respectivamente).
• Sur e Islas: el balance fue de 6 p.p.
• 
  

Descuentos y condiciones de venta siguen siendo mínimos

El descuento promedio en negociaciones desde el precio inicial fue del 7%, ligeramente inferior a los datos del trimestre anterior y cercano al mínimo histórico.

Diferencia de descuento por región:

• Noreste: un descuento promedio de solo 5%;
• Noroeste y Centro: valores promedio;
• Sur e Islas: un descuento promedio de 9%.

Los tiempos de venta de viviendas siguen siendo muy rápidos: un promedio de 5 meses. Esto sugiere que las propiedades puestas en venta encuentran comprador relativamente rápido.

Alrededor del 86% de las agencias inmobiliarias registraron al menos una transacción por trimestre (el indicador se mantiene estable). La mayoría de las transacciones se llevaron a cabo en el mercado secundario, representando el 81% de todas las ventas.

Las ventas están experimentando una ligera disminución

Las transacciones realizadas a través de agencias mostraron una dinámica menos positiva. El balance de respuestas por volumen de ventas fue de -13 p.p. (aunque mejor que -19 p.p. a principios de año).

Comparado con el segundo trimestre de 2025, el indicador empeoró (de -17 a -20 p.p.). La disminución más notoria en la actividad se registró en el Noroeste y Noreste, mientras que el Centro, Sur y las Islas experimentaron una disminución más leve.

Oferta y demanda continúan disminuyendo

• Demanda: La evaluación de los agentes inmobiliarios sobre la dinámica del número de compradores fue de -15 p.p., estable en comparación con el trimestre anterior y mejor que en el segundo trimestre de 2025 (-19 p.p.). La demanda sigue débil, pero muestra leves signos de recuperación interanual.
• Oferta: El volumen de nuevos pedidos de venta sigue disminuyendo; la mayoría de los agentes que reportan una reducción en la oferta asciende a 26 p.p.. El saldo del inventario actual sin vender también se mantiene negativo (-26 p.p.).

Como resultado, el mercado está experimentando un balance decreciente: mientras la demanda es débil, la oferta también se reduce.

Hipotecas y disponibilidad de crédito

Las condiciones de los préstamos hipotecarios siguen siendo relativamente favorables y prácticamente no generan obstáculos en las transacciones:

• El 63% de las compras de viviendas en el segundo trimestre de 2026 se realizaron con una hipoteca (ligera disminución respecto al 65% del trimestre anterior).
• La relación promedio préstamo-valor (LTV) alcanzó el 78%, manteniéndose en niveles altos.
• Solo el 18% de las agencias mencionaron dificultades para obtener una hipoteca como motivo para cancelar una venta. Esta es una de las cifras más bajas registradas.

Alquileres en aumento, mientras que oferta se reduce

El mercado de alquileres muestra una tendencia positiva para los propietarios:

• El 83% de las agencias firmaron al menos un contrato de arrendamiento en un trimestre (frente al 79% previo).
• El balance de las estimaciones de crecimiento de alquileres fue de +32 p.p.

Situación por región:

• En el Centro (+41 p.p.) y en el Sur/Islas (+49 p.p.), el crecimiento de las tarifas de alquiler se aceleró significativamente.
• En el Noroeste, hay una fuerte desaceleración: el balance cayó de 30 a 17 p.p.

Para el próximo trimestre, se espera un nuevo aumento en los precios de alquiler según los agentes inmobiliarios (el balance de expectativas ha aumentado a +23 p.p.). Al mismo tiempo, hay menos apartamentos disponibles para alquilar (el balance es de -26 p.p.).

Un factor importante son los alquileres a corto plazo (diarios). El 54% de las agencias consideran que su impacto es significativo en su mercado local. En el Centro, así como en el Sur y las Islas, esta participación alcanza el 65%, lo que excluye directamente las propiedades del segmento a largo plazo.

Previsiones para el mercado inmobiliario 2026-2028

Las estimaciones de los operadores son moderadas, pero muestran una tendencia positiva:

• Expectativas a corto plazo de las agencias para sus propios mercados ascendieron a -14 p.p. (mejor que -18 p.p. un año antes).
• Expectativas para el mercado nacional:
• Para el trimestre actual: -15 p.p. (mejora desde -17 p.p.);
• Para los próximos 2 años: -10 p.p. (un aumento significativo en comparación con -22 p.p. el año pasado).

Esto señala un crecimiento prudente pero constante en la confianza de los actores del mercado en las perspectivas del mercado inmobiliario italiano a dos años vista.