Impuesto al Valor Agregado del 4% al adquirir la vivienda principal

Impuesto del 4% en la adquisición de la primera residencia: ¿qué es y cuándo se puede beneficiar?

Para ciertas categorías de bienes inmuebles se contempla un impuesto del 4% sobre la compra de una primera vivienda. Estos son los requisitos personales y objetivos que se deben cumplir.

¿En qué momento puedes optar por el 4% de impuesto en la compra de tu primera residencia y qué condiciones debes cumplir para recibir este beneficio? Estas interrogantes suelen plantearse quienes planifican adquirir una propiedad para su hogar principal, especialmente si la transacción se efectúa con una entidad que paga el impuesto, como una empresa constructora.

Habitualmente, al adquirir un inmueble a una empresa sujeta al impuesto (en lugar de a un individuo directamente), también deberás abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el cual suele situarse entre el 10% y el 22% del valor de la propiedad. Sin embargo, cumpliendo ciertas condiciones, como comprar una vivienda no catalogada como residencia de lujo y trasladarse a un apartamento nuevo, es factible obtener una reducción del tipo impositivo al 4%. Este beneficio se suma a otras ventajas de la compra de la primera vivienda ya disponibles, como tasas de registro reducidas. Si se cumplen ciertos requisitos, dichas ventajas pueden utilizarse en múltiples ocasiones.

¿En qué casos se aplica el 4% de IVA en la primera residencia?

Como se mencionó anteriormente, la compra de la primera vivienda no siempre se lleva a cabo entre particulares. Frecuentemente, la propiedad se adquiere a una empresa sujeta al IVA, por ejemplo, al comprar una casa nueva directamente al promotor. En tales situaciones, el comprador está obligado a abonar, además de los tradicionales gastos registrales, catastrales e hipotecarios, también el IVA. Sin incentivos, este impuesto puede oscilar entre el 10% y el 22% del valor de la propiedad.

Según se explica en la guía para la compra de la primera residencia publicada por la Agencia Tributaria (Agenzia delle Entrate), cumpliendo ciertas condiciones es viable acogerse a la exención de la primera vivienda, que incluye un IVA reducido del 4%. Esta medida fue establecida por primera vez por la Ley de Finanzas de 1991 y se integró en el Texto Único del IVA. Posteriormente fue ratificada en diversas ocasiones y sigue vigente. El tipo reducido también se aplica a la ampliación de edificaciones existentes o a la culminación de nuevos proyectos. ¿Pero cuáles son las condiciones que se deben satisfacer para recibir este beneficio?

Requisitos personales para acceder al IVA del 4% en la primera vivienda

Para beneficiarse del IVA al 4%, es necesario cumplir con una serie de requisitos personales en cuanto al comprador. Específicamente, se requiere:

ser una persona física, ya que el beneficio no es aplicable a personas jurídicas, como empresas;
residir en el municipio donde se ubica el inmueble, o haber registrado allí su lugar de residencia en los 18 meses posteriores a la fecha de compra;
no ser propietario de otra propiedad que ya se utilice como primera vivienda;
No poseer ni tener derechos sobre otras propiedades que ya hayan sido utilizadas como primera vivienda mediante incentivos del Servicio de Impuestos Internos. No obstante, existen excepciones, por ejemplo, si la primera vivienda se vende en los 12 meses siguientes al contrato de compra de la nueva propiedad o si la propiedad existente no es habitable.

Cabe destacar que el IVA del 4% para personas menores de 36 años, si se cumplen los requisitos legales, puede resultar en un crédito fiscal equivalente al tipo de IVA abonado en la compra de la propiedad.

Requisitos objetivos para acceder al IVA del 4% en la primera vivienda

Además de los requisitos personales, también existen condiciones objetivas para obtener el 4% de IVA en la compra de la primera vivienda. En este caso, nos referimos a las características del inmueble que deben cumplirse para que el beneficio sea válido. Entre estas condiciones:

el tipo de inmueble que debe estar registrado en el catastro como local residencial;
El destino del inmueble debe ser exclusivamente residencial y no comercial. Se excluyen los inmuebles destinados a oficinas, comercios, almacenes, etc.;
características de la propiedad: no debe ser de lujo (villas, castillos), es decir, no debe pertenecer a las categorías A/1, A/8 y A/9.

Por supuesto, la propiedad debe estar ubicada en Italia y cumplir con las normativas nacionales y locales de habitabilidad, seguridad y usabilidad.

Categorías de bienes inmuebles elegibles para el IVA del 4%

Para mayor claridad, tras enumerar los tipos de bienes inmuebles excluidos de los beneficios, también se mencionan las categorías residenciales permitidas que están sujetas a una tasa de IVA del 4%:

A/2: locales residenciales estándar con características acordes a las exigencias del mercado para edificaciones residenciales;
A/3: vivienda económica con servicios básicos;
A/4: Viviendas populares construidas con estándares obsoletos;
A/5: viviendas ultrapopulares con servicios públicos e instalaciones sanitarias mínimas;
A/6: casas rurales destinadas a actividades agrícolas;
A/7: pequeñas villas con áreas externas adyacentes para uso personal;
A/11: edificaciones residenciales típicas de determinadas regiones.

¿Cuándo se aplica el 4% de IVA en la construcción?

Es importante señalar que los beneficios del IVA del 4% se extienden no solo a la compra de bienes inmuebles, sino también a la construcción de nuevas edificaciones o la ampliación de viviendas existentes. En el ámbito de la construcción, respectivamente, se pueden emplear:

IVA del 4% en obras de reforma, como la adquisición de materiales para renovar una primera vivienda;
IVA del 4% sobre la construcción de una primera vivienda nueva, si cumple con los requisitos catastrales y no pertenece a las categorías A/1, A/8 y A/9;
IVA del 4% en la compra de elementos esenciales para la renovación de una primera vivienda, como ventanas exteriores, ascensores y otros elementos similares.

¿Cómo solicitar la devolución del 4% de IVA en tu primera vivienda?

Para acceder a la exención del 4% de IVA en tu primera vivienda, además de cumplir con los requisitos mencionados, deberás preparar la documentación necesaria. La aplicación del tipo reducido de IVA no es automática y debe solicitarse. Para ello deberás entregar:

copia del documento de identidad del comprador y código fiscal;
un formulario completado para recibir un tipo reducido de IVA del 4% en construcciones nuevas y transmitirlo a la empresa que llevará a cabo la obra;
una copia del permiso de construcción o, en el caso de construcciones nuevas o renovaciones, el aviso correspondiente para iniciar las obras (SCIA o DIA).

Además, resulta útil adjuntar copia de la escritura notarial, recibo de pago de la compra o de la obra de renovación, así como una declaración que confirme el cumplimiento de los requisitos personales y objetivos. Los documentos recopilados deberán ser entregados a intermediarios inmobiliarios o empresas que llevaron a cabo la transacción o la obra.